الملخص
لأهمیة الدور الذی تقوم به الاستثمارات الأجنبیة تسعى الدولة إلى تهیئة المناخ الاستثماری الملائم لتشجیعها إلى جانب الاستثمارات الوطنیة عن طریق سن القوانین والأنظمة الخاصة بتسهیل عملیات الاستثمار الأجنبی وخصوصاً فی مجال العقار وتعدیل ما یناقضها لتتمکن من الحصول على أکبر قدر ممکن من الاستثمارات الأجنبیة وهذا ما سعى الیه المشرع العراقی من خلال إصدار العدید من القوانین والأنظمة التی ساعدت على ازدهار الحیاة الاقتصادیة ومنها نظام الاستثمار الأجنبی فی العراق فی جمیع المجالات العقاریة والصناعیة والزراعیة فجاءت هذه الدراسة لبحث مدى قدرة هذه التشریعات على جذب تلک الاستثمارات الأجنبیة بما تتضمنه من حقوق للمستثمر وتحدید لالتزاماته
الكلمات الرئيسة
الموضوعات
أصل المقالة
التنظیم القانونی للاستثمار العقاری الأجنبی - دراسة مقارنة-(*)-
Legal regulation of foreign real estate investment
مهند إبراهیم فندی بشرى خالد ترکی کلیة الحقوق/ جامعة الموصل کلیة الحقوق/ جامعة الموصل Muhannad Ibrahim Fendi Bushra Khaled Turki College of law / University of Mosul College of law / University of Mosul Correspondence: College of law / University of Mosul E-mail: |
(*) أستلم البحث فی 4/4/2013*** قبل للنشر فی 12/5/2013.
(*) Received on 4/4/2013*** accepted for publishing on 12/5/2013.
Doi: 10.33899/alaw.2013.160718
© Authors, 2013, College of Law, University of Mosul This is an open access articl under the CC BY 4.0 license
(http://creativecommons.org/licenses/by/4.0).
المستخلص
لأهمیة الدور الذی تقوم به الاستثمارات الأجنبیة تسعى الدولة إلى تهیئة المناخ الاستثماری الملائم لتشجیعها إلى جانب الاستثمارات الوطنیة عن طریق سن القوانین والأنظمة الخاصة بتسهیل عملیات الاستثمار الأجنبی وخصوصاً فی مجال العقار وتعدیل ما یناقضها لتتمکن من الحصول على أکبر قدر ممکن من الاستثمارات الأجنبیة وهذا ما سعى الیه المشرع العراقی من خلال إصدار العدید من القوانین والأنظمة التی ساعدت على ازدهار الحیاة الاقتصادیة ومنها نظام الاستثمار الأجنبی فی العراق فی جمیع المجالات العقاریة والصناعیة والزراعیة فجاءت هذه الدراسة لبحث مدى قدرة هذه التشریعات على جذب تلک الاستثمارات الأجنبیة بما تتضمنه من حقوق للمستثمر وتحدید لالتزاماته.
Abstract
Because of the importance of the role played by foreign investments, the State seeks to create aconvenient investment climate to encourage them alongside national investments through the enactment of specific laws and regulations to facilitate the operations of foreign investment, especially in real estate and amend ones which contradict them to be able to get the maximum amount of foreign investment and this what Iraqi legislator seeks through the issuance of a number of laws and regulations that have helped to achieve the prosperity of economic life including of the system of foreign investment in Iraq in all areas of real estate, industry and agriculture. This study examines the ability of this legislation to attract the foreign investments including the provisions of the rights of the investor and the limitation of its obligations.
المقـدمة
أولاً: مدخل تعریفی بموضوع البحث
للاستثمارات الأجنبیة فی مجال العقار دور کبیر فی دعم الاقتصاد الوطنی للدول النامیة فی توفیر رأس المال اللازم لملئ الفراغ الخاص بشحة المواد المحلیة ونقل التکنولوجیا والخبرات الإداریة وتنمیة الموارد المحلیة وتشغیل الأیدی الوطنیة والوصول إلى أسواق الائتمان العالمیة، التی تعد من أهم عناصر التنمیة الاقتصادیة للدول النامیة، ونتیجة لذلک تجد الدول النامیة معظمها سارعت إلى سن القوانین والأنظمة الخاصة بتسهیل عملیات الاستثمار الأجنبی ولا سیما فی مجال العقار وتعدیل ما یناقضها لتتمکن من الحصول على أکبر قدر ممکن من الاستثمارات الأجنبیة، التی بلا شک تسرع فی تحقیق التنمیة الاقتصادیة والاجتماعیة والعمرانیة فی داخل البلد.
وقد عمل العراق فی السنوات القلیلة الماضیة على إصدار عدید من القوانین والأنظمة التی ساعدت على ازدهار الحیاة الاقتصادیة ومنها نظام الاستثمار الأجنبی فی العراق فی المجالات العقاریة والصناعیة والزراعیة جمیعها التی تتمثل بقانون الاستثمار رقم (13) لسنة 2006 المعدل بالقانون رقم (2) لسنة 2010 والنظام رقم (7) لسنة 2010 بشأن بیع عقارات وأراضی الدولة وإیجارها والقطاع العام لأغراض الاستثمار والنظام الداخلی رقم (3) لسنة 2009 لهیئة الاستثمار والمحافظة غیر المنتظمة فی إقلیم
ثانیاً: أهمیة ومشکلة البحث
یؤدی الاستثمار الأجنبی دوراً کبیراً فی الحیاة الاقتصادیة للدولة والمجتمع فی زیادة الناتج القومی وخلق فرص عمل جدیدة وحرکة اقتصادیة فی الدولة برأس مال مستورد یعود نفعه على الدولة ولأهمیة هذا الدور تسعى الدولة إلى تهیئة المناخ الاستثماری الملائم لتشجیع رأس الاستثمارات الأجنبیة إلى جانب الاستثمارات الوطنیة.
لذا تمثل دراسة نظام الاستثمار الأجنبی مکسب کبیر للعاملین جمیعهم بهذا المجال من مستثمرین وعاملین ومتعاملین، سواء فی قطاع الحکومة أو القطاعات الخاصة.
لذا فقد جاءت الدراسة للبحث فی مسألة مهمة وهی مدى جاذبیة الهیئة القانونیة للاستثمار العقاری الأجنبی فی العراق فی ظل الظروف الراهنة التی یعیشها البلد وهل التشریعات العراقیة التی تتعلق بمجال الاستثمار تقدر على جذب تلک الاستثمارات الأجنبیة بما تتضمنه من حقوق للمستثمر وتحدید لالتزاماته.
ثالثاً : نطاق البحث و منهجیته
ینحصر نطاق البحث فی دراسة الاستثمار العقاری الأجنبی وتحلیله فی التشریعات العراقیة المنظمة للاستثمار بحد ذاته مقارناً ببعض القوانین العربیة المنظمة للاستثمار الأجنبی کالقانون القطری والکویتی والسعودی والسوری.
واستخدم فی هذا البحث المنهج التحلیلی والمقارن بین التشریعات العراقیة وتشریعات بعض الدول وهی قانون تنظیم الاستثمار المباشر للرأسمال الأجنبی فی الکویت رقم (8) لسنة 2001 والقانون رقم (13) لسنة 2000 الذی یتعلق بتنظیم استثمار رأس المال الأجنبی فی النشاط الاقتصادی ونظام الاستثمار الأجنبی بالمملکة العربیة السعودیة الصادر بالمرسوم الملکی رقم (م/1 ) فی 5/1/ 1421 ه.
رابعاً: أهداف البحث
یعمل البحث على تسلیط الضوء على البیئة القانونیة للاستثمار العقاری الأجنبی فی العراق وهذا یتحقق فی إیضاح مفهوم الاستثمار الأجنبی بشکل عام وأنواعه وتسلیط الضوء على الضمانات والحوافز التی یقدمها العراق للمستثمرین الأجانب فی مجال الاستثمار العقاری مع إیضاح المعوقات التی تؤثر على الاستثمارات الأجنبیة بالعراق وبیان کیفیة وضع الحلول لها.
خامساً: خطة البحث
یتضمن هذا البحث مبحثین على وفق الشکل الآتی:
المبحث الأول- مفهوم الاستثمار الأجنبی.
المطلب الأول.. تعریف الاستثمار العقاری الأجنبی.
المطلب الثانی.. أهمیة الاستثمار العقاری الأجنبی.
المطلب الثالث.. صور الاستثمار العقاری الأجنبی.
المبحث الثانی – أحکام الاستثمار العقاری الأجنبی.
المطلب الاول.. تخصیص العقارات لغرض الاستثمار العقاری الأجنبی.
المطلب الثانی.. تقدیر قیمة العقارات.
المطلب الثالث .. حقوق المستثمر العقاری الأجنبی والتزاماته.
المبحث الأول
مفهوم الاستثمار العقاری الأجنبی
للاستثمارات الأجنبیة ولا سیما الاستثمارات العقاریة تأثیر کبیر وواضح على الحیاة الاقتصادیة للدولة والمجتمع فی زیادة الناتج القومی وتشغیل الأیدی الوطنیة وتحریر الاقتصاد وتحقیق التنمیة الاقتصادیة والاجتماعیة وتوفیر الموارد المالیة اللازمة لها، وتعمل على استغلال رأس المال وتنمیته لذلک فقد تعددت التعریفات التی وضعت للاستثمار بحسب الوجهة التی سینظر بها إلى رأس المال فکان لابد من البحث فی التعریفات التی وضعت للاستثمار فی ثلاثة مطالب هی:
المطلب الأول:- تعریف الاستثمار العقاری الأجنبی
المطلب الثانی:- أهمیة الاستثمار العقاری الأجنبی
المطلب الثالث :- صور الاستثمار العقاری الأجنبی
المطلب الأول
تعریف الاستثمار العقاری الأجنبی
أولاً : تعریف الاستثمار لغةً
یعرف الاستثمار فی اللغة بأنه تثمیر أو توظیف مال ، والاستثمار مشتق من ثَمر یقال أَثمَرَ الشَجَرُ یَثْمُر ثموراً أی ظَهرَ ثَمرَهُ- بَلَغ أَوانَ أَنْ یُثمِر ،وأثمرَ الرجل کَثُرَ مالهُ، والثُمرُ المال المُثَّمر ، یخفف ویُثقل وثًمرَ ماله : نماه،
یقال ثَمَر الله مالک أی کثرَه.
أما العقار لغةً فهو المنزل والأرض والضیاع یقال ماله دارٌ و لا عقارٌ ، والمُعَقرُ: الرجل کثیر العقار.
ثانیاً: التعریف الاقتصادی للاستثمار
عرف الاقتصادیین الاستثمار بتعریفات عدیدة إلا أنهم لم یتمکنوا من التوصل إلى تعریف موحد له فقد عرفه جانب منهم بأنه ( إضافة جدیدة إلى الأصول الإنتاجیة الموجودة فی المجتمع بقصد زیادة الناتج فی الفترات التالیة.
و یعنی الاستثمار فی لغة الاقتصاد استخدام الأموال فی الإنتاج أو استخدامها لزیادة الدخل، کما یحدث فی اقتناء الأسهم والسندات.
وعرفه جانب آخر بأنه استعمال النقود فی الحصول على دخل أو مکسب رأسمالی فی المستقبل.
و عرف الاستثمار بأنه استعمال للأموال فی الحصول على الأرباح أی خلق أصول رأسمالیة جدیدة یوجه فیها الفرد أمواله، ویکون ذلک بالطرق المشروعة التی فیها الخیر للمجتمع.
وهناک من أعطى مفهوماً محدداً للاستثمار الأجنبی بأنه انتقال رؤوس الأموال الأجنبیة من دولة معینة لدولة أخرى للإسهام فی المشروعات التی تعمل على توسیع نشاطها.
یلحظ مما تقدم أن الاقتصادیین لم یجمعوا على تعریف محدد للاستثمار وان کانوا متفقون جمیعاً حول مفهوم واسع له بمعنى أن الاستثمار هو أی توظیف للنقود لأی أجل فی أی أصل أو ملکیة أو ممتلکات أو مشارکات محتفظ بها للمحافظة على المال أو تنمیته سواء بأرباح دوریة أو بزیادات.
ثالثاً: التعریف القانونی للاستثمار
عرف المشرع العراقی فی المادة (63) من القانون المدنی رقم (40) لسنة 1951 العقار بأنه (کل شیء مستقر ثابت بحیث لا یمکن نقله أو تحویله دون تلف فیشمل الارض والبناء والغراس والجسور والسدود والمناجم وغیر ذلک من الاشیاء المادیة ) و عرف الاستثمار فی الفقرة (ن) من المادة الأولى من قانون الاستثمار العراقی رقم (13 ) لسنة 2006 المعدل بأنه "هو توظیف المال فی أی نشاط أو مشروع اقتصادی یعود بالمنفعة المشروعة على البلد".
وعلى هذا التعریف الملاحظات الآتیة:
وهذا الأمر نلحظه فی تعریف المشرع القطری للاستثمار فی القانون رقم (13) لسنة 2000م والخاص بتنظیم استثمار رأس المال الأجنبی فی النشاط الاقتصادی فقد عرفت الفقرة (د) من المادة الأولى من هذا القانون الاستثمار بانه" رأس المال الأجنبی المستثمر فی احد الأنشطة المسموح بها على وفق" أحکام هذا القانون"
وندعو على اساس هذه الملاحظات ندعو المشرع العراقی إلى تعدیل الفقرة (ن) من المادة الاولى من قانون الاستثمار إذ تکون على وفق الاتی " الاستثمار هو توظیف المال فی أی نشاط اقتصادی مرخص به طبقا" لأحکام هذا القانون"
وفضلا" عما تقدم فقد عرف المشرع العراقی المستثمر ومیز بین المستثمر العراقی والمستثمر الأجنبی، اذ نصت الفقرة (ی) من المادة الاولى من قانون الاستثمار العراقی على إن " المستثمر العراقی هو الذی یحمل الجنسیة العراقیة فی حالة الشخص الحقیقی ومسجل فی العراق اذا کان شخصا" معنویا" أو حقوقیا" .کذلک نصت الفقرة (ط) من هذه المادة على إن" المستثمر الأجنبی : هو الذی لا یحمل الجنسیة العراقیة فی حالة الشخص الحقیقی ومسجل فی بلد اجنبی اذا کان شخصا" معنویا" أو حقوقیا"
ویبرز الخلل واضحاً فی صیاغة هذین النصین الذی یتعلق باستعمال المصلحات القانونیة غیر الدقیقة، إذ یستعمل المشرع عبارة " الشخص الحقیقی" للدلالة على الشخص الطبیعی، ویستعمل عبارة " شخصا معنویا أو حقوقیا" للدلالة على الاشخاص المعنویة. لذا ینبغی لعادة صیاغة هذین النصین بحیث تستبدل عبارة الشخص الحقیقی بعبارة الشخص الطبیعی وحذف کلمة "حقوقیا" من هذین النصین.
وتحدید جنسیة الشخص الأجنبی (طبیعی أو معنوی) مسألة تخص القانون الداخلی فی کل دولة على حدة على وفق" المبادئ العامة فی القانون الدولی الخاص، إذ تعد مسألة تحدید جنسیة المستثمر امراً خاصاً تحدده التشریعات الداخلیة لکل دولة مضیفة للاستثمار لذا فقد اهتمت الدول المضیفة للاستثمار بتحدید معیار یمیز الشخص الأجنبی عن الوطنی بالنسبة للأشخاص الطبیعیة والمعنویة .
ولا تثیر مسألة تحدید الشخص الطبیعی الأجنبی وتمیزه عن الوطنی أیة صعوبات فی ظل التحدید الوارد فی الفقرتین (ط و ی) من المادة الأولى من قانون الاستثمار العراقی، و یبدو من السهل تمییز الشخص المعنوی الأجنبی عن العراقی على وفق التحدید الوارد فی هاتین الفقرتین، اذا اعتمد المشرع العراقی مکان تسجیل الشخص المعنوی بوصفه معیاراً لتحدید جنسیته، وعلى هذا الأساس فأن الشرکة المسجلة فی العراق تعد عراقیة والشرکة المسجلة فی بلد أجنبی تعد أجنبیة.
وعلى الرغم من صراحة النص فی تحدید جنسیة الشرکات العراقیة والأجنبیة ، الا إن عبارة (المسجل) فی العراق بالنسبة للشخص المعنوی العراقی والمسجل فی بلد أجنبی بالنسبة للشخص المعنوی الأجنبی ، تثیر لبسا" فی فهم المقصود من کلمة المسجل، والظاهر إن المشرع قصد بهذا المعیار اعتماد مکان تأسیس الشرکة لتحدید جنسیتها وهذا ما یتوافق مع ما نص علیه المشرع العراقی فی قانون الشرکات النافذ اذ نصت المادة 23 من هذا القانون على انه "تکون الشرکة المؤسسة فی العراق وفق احکام هذا القانون عراقیة" مع ملاحظة إن المشرع العراقی قد اشترط إن یکون المرکز الرئیسی للشرکة فی العراق.
ومع ذلک ندعو المشرع العراقی إلى تعدیل الفقرتین (ط و ی) من قانون الاستثمار على نحو لا یدع مجالا للشک أو الخلاف بشأن معیار تحدید جنسیة الشرکات الاستثماریة على وفق" قانون الاستثمار العراقی، باستبدال کلمة المسجل الواردة فی هاتین الفقرتین بکلمة (المؤسس) ولا سیما وان تسجیل الشرکات یعد جزءا من إجراءات تأسیس الشرکة ولا یشمل هذه الإجراءات جمیعها.
وتخضع الشرکات الأجنبیة العاملة فی العراق لنظام التسجیل ولا شک فی إن هذا لا یعنی إن الشرکة الأجنبیة المسجلة اصبحت عراقیة بهذا التسجیل.
المطلب الثانی
اهمیة الاستثمار العقاری
تعد الاستثمارات الأجنبیة من أهم الأدوات التی تسند إلیها الدولة لتحقیق أهداف التنمیة الاقتصادیة والاجتماعیة، إذ تسهم هذه الاستثمارات فی نقل التکنولوجیا وتعمل على ایجاد فرص عمل جدیدة وتوسع الطاقة الانتاجیة، ویعد الاستثمار من ضمن الاسالیب التی تنهجها الدولة فی دعم مشارکة القطاع الخاص المحلی والأجنبی فی النشاط الاقتصادی وتخفیف العبء عن الدولة.
ویعالج الاستثمار مشکلة عدم قدرة الدولة على استغلال مالدیها من موارد بالشکل المناسب لقلة الخبرة التقنیة أو انعدامها أو لعدم توفر الأموال الازمة لذلک اعتمدت الدولة على الاستثمار ولا سیما الأجنبی لتحقق من وطأة مشکلة التنمیة فی هذه الدول.
فالاستثمار هو توظیف رأس المال فی مشروع من قبل مستثمر للحصول على فائدة أو حقوق ملکیة فکریة أو فوائد مادیة أو غیر مادیة.
وعلى الرغم مما تقدم فأن للاستثمارات الأجنبیة تأثیرات سلبیة منها انها قد تؤدی إلى خلق الاحتکارات والسیطرة على قطاعات اقتصادیة واستنزاف موارد الدولة المطبقة للاستثمار فی تحویل أرباحها للخارج، ومع ذلک تطغى الآثار الایجابیة للاستثمار على الآثار السلبیة التی یمکن التقلیل منها اذا ماتم وضع سیاسات استثماریة ملائمة وفرض رقابة على الأنشطة الاستثماریة تضمن توجیهها نحو الأهداف التی یتوخها المشروع.
ولأهمیة الاستثمارات العقاریة اصدر المشرع العراقی النظام رقم (7) لسنة 2010 الخاص ببیع أراضی الدولة والقطاع العام وإیجارها لأغراض الاستثمار وقد حددت المادة الثانیة من هذا النظام أهداف الاستثمار العقاری اذ نصت على انه یهدف هذا إلى ما یأتی :
أولا" ـ تشجیع الاستثمار فی المشاریع الاستثماریة ولا سیما مشاریع الإسکان.
ثانیا"ـ تقلیل الکلفة على المواطن العراقی لتمکینه من تملک العقار والاسهام فی حل ازمة السکن .
ثالثا"ـ تمکین المستثمرین من تنفیذ المشاریع الاستثماریة فی العراق ولا سیما بناء وحدات سکنیة بأنماط مختلفة من السکن لتغطیة متطلبات المواطنین کافة فی ضوء إمکانیاتهم المادیة.
رابعا"ـ تنظیم اسس تحدید بدلات بیع قیمة ایجار عقارات وأراضی الدولة وتقدیرها للمستثمرین و رأوا تحدید عائدات الدولة من المشاریع الاستثماریة التی تقام علیها.
ویتضح من النص المتقدم مدى العنایة الکبیرة التی أولاها المشرع العراقی للاستثمارات العقاریة لأغراض السکن لمعالجة مشکلة السکن فی العراق التی ازدادت بشکل کبیر فی العقدین الآخرین للظروف السیاسیة والاقتصادیة التی مر بها العراق فی هذه الفترة .
وینصح من هذا النص حرص المشرع العراقی على اقامة التوازن فی العلاقة بین المستثمر والدولة من حیث تحدید حصة الدولة أو عائداتها جراء تخصیص أراضی الدولة لغرض الاستثمار.
ویتفق المشرع السوری مع المشرع العراقی فی الاهتمام بالاستثمار ولا سیما العقاری والسکنی، اذ اصدر المشرع السوری فی 29/6/2008 قانون التطویر والاستثمار العقاری ، وتحدد اعادة 230 من هذا القانون أهدافه على وفق ما یأتی:
ونلحظ على النص المتقدم انه اشار إلى مسألة "معالجة مناطق السکن العشوائی" وهی مسألة جدیرة بالاهتمام والمعالجة اذ یشیر الواقع فی العراق إلى انتشار مناطق السکن العشوائیة حول المدن فی انحاء العراق المختلفة، اذ سببت ازمة السکن فی العراق المواطنین إلى التجاوز على القوانین والأنظمة الخاصة بالبناء والتخطیط العمرانی فی المدن وظهرت مدن سکن عشوائیة لا تحضى بالخدمات وتفتقر إلى التنظیم وأقیمت هذه المدن معظمها على ارض زراعیة والبعض منها خارج حدود المدینة على وفق" التخطیط العمرانی للمدینة.
ویعد الاستثمار احد الاسالیب الناجحة فی معالجة المشاکل التی تنجم عن هذه الظاهرة، اذ یمکن تقدیم الخدمات لهذه الاحیاء أو المدن العشوائیة فی الاستثمارات وتملیک المواطنین للأراضی الزراعیة المقامة علیها هذه المدینة، یکون دور المستثمر وفی هذه الحالة بإقامة مشاریع البنى التحتیة واضافة بعض الابنیة وهدم البعض الآخر بالقدر الضروری لتحویل هذه المناطق العشوائیة إلى مناطق سکنیة تخضع لأحکام القوانین والانظمة ذات الشأن.
ولأهمیة الاستثمار ولا سیما العراقی، تنص التشریعات الخاصة بالاستثمار على منح المستثمرین عدید من المزایا والضمانات لتحفیزهم على الاستثمار وتحقیق أهداف التنمیة الاقتصادیة والاجتماعیة .
وتتمثل هذه المزایا بمنح المستثمر حق تملک الأراضی والعقارات وإیجارها فی داخل العراق ومنح المستثمر الأجنبی حق نقل ملکیة المشروع الاستثمار کلا" أو جزءا" على وفق" أحکام قانون الاستثمار.
ویکون للمستثمر الحق فی اخراج رأس المال الذی ادخله إلى العراق وعوائده على وفق أحکام قانون الاستثمار وتعلیمات البنک المرکزی العراقی بعملة قابلة للتحویل، بعد تسدید التزاماته ودیونه کافة. ویحق للمستثمر الأجنبی تکوین المحافظ الاستثماریة فی الأسهم والسندات.
وله حق تملک الاسهم فی الشرکات العراقیة المساهمة الخاصة والمختلطة وتداول أسهمها فی سوق العراق للأوراق المالیة وان کانت هذه الشرکات تمتلک عقارات ضمن موجوداتها. ویحق للمستثمر أیضاً" التأمین على المشروع الاستثماری لدى ایة شرکة تأمین یختارها سواء کانت عراقیة أو اجنبیة، وکذلک فتح حسابات بالعملة العراقیة أو الأجنبیة لدى مصارف عراقیة أو اجنبیة وحسنا" فعل المشرع العراقی فی منح المستثمرین حق التعاقد مع شرکات التأمین والمصارف الأجنبیة ذلک لتلکؤ قطاعی التأمین والمصارف فی العراق وعدم تلبیتهما لمتطلبات الاستثمار.
ولا یکون تشجع الاستثمار الأجنبی بمنح المزایا والحقوق التی یمنحها المشرع للمستثمرین الاجانب , بل یمتد ذلک إلى اقرار المشرع للقواعد القانونیة التی تقلل من مخاطر الاستثمار ، وتحیط الاستثمار بالضمانات القانونیة التی تکفل نجاحه ، فإذا کان رأس المال الخاص یستهدف بطبیعة الربح ، فأنه یعمل على تحقیق هذه الارباح فی بیئة یسودها الامان والضمان.
ولأهمیة ضمانات الاستثمارات فقد نصت المادة السادسة والعشرون من دستور العراق لسنة 2005 على انه ((تکفل الدولة تشجیع الاستثمارات فی القطاعات المختلفة، وینظم ذلک بقانون)). وقد اقر قانون الاستثمار العراقی بمبدأ حمایة حقوق المستثمرین وممتلکاتهم بشکل عام فی الفقرة رابعا" من المادة الثانیة ، وحدد فی المادة (12) من هذا القانون ضمانات الاستثمار اذ جاء فیها انه ((یضمن هذا القانون للمستثمر ما یأتی :-
اولا"ـ یحق للمستثمر توظیف واستخدام عاملین من غیر العراقیین فی حالة عدم إمکانیة استخدام عراقی یملک المواصلات اللازمة وقادر على القیام بالمهمة نفسها على وفق ضوابط تصدرها الهیئة .
ثانیا"ـ منح المستثمر الأجنبی والعاملین فی المشاریع الاستثماریة من غیر العراقیین حق الاقامة فی العراق وتسهیل دخوله وخروجه من والى العراق .
ثالثا"ـ عدم المصادرة أو تأمیم المشروع الاستثمار فی المشمول بأحکام هذا القانون کلا" أو جزءا" باستثناء ما یصدر بحقه حکم قضائی بات.
رابعا"ـ للعاملین والفنیین والاداریین غیر العراقیین فی المشروع إن یحولوا رواتبهم وتعویضاتهم إلى خارج العراق على وفق" القانون بعد تسدید التزاماتهم ودیونهم تجاه الحکومة العراقیة وسائر الجهات الاخرى.
واقر المشرع العراقی بمبدأ الثبات التشریعی ، اذ إن أی تعدیل لقانون الاستثمار العراقی لا یترتب علیه أی اثر رجعی یمس الضمانات والاعفاءات والحقوق المقررة بموجبه
ویلحظ على موقف المشرع العراقی انه قصر تطبیق مبدأ الثبات التشریعی على حالة تعدیل قانون الاستثمار فحسب مما یعنی انه إذا تم المساس بحقوق وضمانات المستثمر المقررة فی قوانین اخرى غیر قانون الاستثمار فأن مبدأ الثبات التشریعی لا یطبق فی هذه الحالة لذا ندعو المشرع العراقی إلى تعدیل نص المادة (13) من قانون الاستثمار إذ یمتد تطبیق مبدأ الثبات التشریعی إلى التشریعات جمیعها ذات الصلة بحقوق المستثمر وضماناته ولا یقتصر ذلک على تعدیل قانون الاستثمار فحسب.
المطلب الثالث
انواع الاستثمار العقاری الأجنبی
یقسم الاستثمار الأجنبی الواقع على العقار من حیث مدى سیطرة المستثمر على المشروع أی مدى قدرته على توجیه المشروع والاشتراک فی ادارته بطریقة فعالة الى استثمار مباشر واستثمار غیر مباشر.
أولاً: الاستثمار الأجنبی المباشر
هو الاستثمار الذی یتمکن فیه المستثمر من بسط سیطرته على المشروع المستثمر وقد حاول الکثیر من الفقهاء الوصول الى تعریف موحد للاستثمار الأجنبی المباشر الا انهم لم یتمکنوا بسبب تشعبه وتداخله وتطوره السریع.
وقد عرفه احدهم بأنه قیام مشروع أجنبی بممارسة نشاط اقتصادی على اقلیم دولة ما، وعرفت بأنها تلک الشرکات التجاریة أو فروعها التی یملکها غیر الوطنیین فی الدولة ویقومون بإدارتها، سواء أکانت ملکیة کاملة أم بنصیب یکفل السیطرة على ادارة المشروع وتوجیهه.
وذهب جانب آخر فی تعریفه للاستثمار المباشر بأنه تعبیر عن ممارسة نشاط اقتصادی لمشروع اجنبی فی دولة معینة على نحو دائم ومستقر.
وأیاً کان الأمر فأن الاستثمار الأجنبی المباشر یحظى باهتمام کبیر من الدول النامیة المتقدمة على حد سواء فهو استثمار یملکه الأجنبی ویدیره سواء کانت ملکیة کاملة او کانت بنصیب یکفل له السیطرة على إدارة المشروع، لذا یکون الاستثمار الأجنبی مباشراً ولو کان استثماراً مشترکاً على شرط أن یکون للمستثمر السیطرة على إدارة المشروع.
ثانیاً: الاستثمار الأجنبی غیر المباشر
رغبة من الدول وخصوصاً الدول النامیة فی نقل التقدم العلمی والتطور التکنولوجی الى أراضیها فی المشاریع التی ستقام على أراضیها فأنها سعت الى تحفیز الاستثمار الأجنبی المباشر على إقلیمها وتذلیل الصعاب له وتشجیعه ومنحه الحوافز المادیة والمعنویة المساعدة له.
أما الاستثمار الأجنبی غیر المباشر الذی یتخذ شکل قروض مقدمة من الافراد او الهیئات او الشرکات الأجنبیة أو قد یتخذ شکل الاکتتاب فی الاسهم الصادرة من الدول المستقطبة لرأس المال وهیئاتها العامة او الشرکات التی تنشأ فیها فقد کان شائعا حتى نهایة الحرب العالمیة الثانیة، إلا أن أهمیته انعدمت تقریباً بوصفه مصدراً من مصادر التمویل الخارجی لأسباب عدیدة من أهمها انعدام ثقة المستثمرون الأجانب فی حکومات الدول النامیة معظمها من حیث الوفاء بالتزاماتها، ولذا فإن هذا النوع من الاستثمار یعد الاقل فعالیة مما حفز الدول النامیة الى تشجیع الاستثمار الأجنبی المباشر بأنواعه وأشکاله جمیعها لکی تتمکن من الحصول على التمویل الخارجی، من دون قروض او تسهیلات مالیة او اصدار سندات تثقل کاهل الدولة.
المبحث الثانی
احکام الاستثمار العقاری الأجنبی
یهدف قانون الاستثمار العراقی إلى تشجیع الاستثمار ولا سیما والاستثمار العقاری فی مشاریع الاسکان لتقلیل الکلفة على المواطن العراقی والإسهام فی حل ازمة السکن لذا حدد المشرع العراقی اسس تحدید بدلات بیع عقارات الدولة أو تأجیرها للمستثمرین فضلا" من تحدید عائدات الدولة من هذه المشاریع الاستثماریة
وعلى هذا الأساس فان دراسة أحکام الاستثمار العقاری الأجنبی تستلزم منا البحث فی تخصیص العقارات للإستثمار العقاری الأجنبی ثم بیان طریقة تقدیر تلک العقارات وحقوق المستثمر العقاری الاجنبی والتزاماته على وفق الآتی:
المطلب الأول:تخصیص العقارات لغرض الاستثمار العقاری الأجنبی
المطلب الثانی: تقدیر قیمة العقارات
المطلب الثانی:حقوق المستثمر العقاری الأجنبی والتزاماته
المطلب الأول
تخصیص العقارات لغرض الاستثمار العقاری الأجنبی
یتم تخصیص العقارات لإقامة المشاریع الاستثماریة من الناحیة القانونیة بطریقتین تتمثل الطریقة الأولى بتقدیم العقارات للمستثمر على سبیل الإیجار إما الطریقة الثانیة فیقدم فیها العقار للمستثمر على سبیل التملیک ولم یکن قانون الاستثمار العراقی رقم (13) لسنة2006 فی بدایة الأمر یسمح للمستثمر الأجنبی بتملک الأرض وأجاز له فحسب استئجارها أو المساطحة للمدة التی یکون فیها المشروع الاستثماری یقوم على أن لا یزید على خمسین سنة قابلة للتجدید بموافقة هیئة الاستثمار غیر إن تعدیل قانون الاستثمار بالقانون رقم (2) لسنة 2010 اقر للمستثمر الأجنبی حق تملک الأراضی والعقارات التی تعود للدولة وقد اقر المشرع العراقی فی هذا القانون قاعدة المساواة بین المستثمر العراقی والأجنبی من حیث التمتع بالمزایا والتسهیلات والضمانات جمیعها ومن حیث الخضوع للالتزامات المنصوص علیها فی قانون الاستثمار
على هذا الأساس تنص الفقرة (ثانیا- أ) من المادة (10) من قانون الاستثمار على انه (للمستثمر العراقی أو الأجنبی حق تملک الأراضی والعقارات العائدة للدولة ببدل تحدد اسس احتسابه وفق نظام خاص وله حق تملک الأراضی والعقارات العائدة للقطاعین المختلط والخاص لغرض إقامة مشاریع الاسکان حصرا).
على وفق الفقرة (الثانیة ) من المادة (10) من قانون الاستثمار العراقی فی أعلاه یکون للمستثمر العراقی والأجنبی حق تملک الأراضی والعقارات التی تعود للدولة على وفق نظام خاص ونص نظام بیع وإیجار عقارات وأراضی الدولة والقطاع العام لأغراض الاستثمار رقم 7 لسنة 2010 على ذلک بأنه یحق للمستثمر الأجنبی والعراقی تملک الأراضی والعقارات العائدة للقطاعین المختلط والخاص لغرض إقامة مشاریع الإسکان حصراوکان المشرع العراقی واضحا فی تقیید حق الأجنبی بتملک العقارات وجعله قاصرا على الاستثمار العقاری لغرض السکن فالأصل انه لا یجوز للأجنبی تملک العقارات فی العراق الا على وفق ضوابط وشروط معینة وقد میز المشرع العراقی فی موضوع تملک الأجنبی للعقار بین فئتین:
الفئة الأولى: تشمل الأجانب من غیر رعایا الدول العربیة
الفئة الثانیة: تشمل رعایا الدول العربیة
وبالنسبة للفئة الأولى فقد تبنى المشرع العراقی لتملک الأجنبی من هذه الفئة للعقارات مبدا المعاملة بالمثل على وفق المادة (1) من القانون رقم (38) لسنة 1961 المعدل على أنه(لا یجوز أن یمتلک الأجنبی من العقار فی العراق الا ما یجوز إن یملکه العراقی فی ذلک البلد من حیث النوع والمساحة والموقع والاستعمال) فضلا عن ذلک یشترط لتملک الأجنبی عقارا فی العراق توفر الشروط الآتیة:
ولا یعنی توفر هذه الشروط إن للأجنبی حقا" مطلقا" فی تملک العقارات فی العراق اذ أن هذه الملکیة مقیدة فی حدود الضرورة وحاجة الأجنبی لتملک العقارات فی العراق وفی الاحوال جمیعها یجب لتملک الأجنبی للعقار فی العراق اذا ما توفرت الشروط المشار الیها موافقة وزارة الداخلیة على هذا التملک إما بالنسبة للفئة الثانیة التی تشمل رعایا الدول العربیة فقد کان المشرع العراقی یستثنی الکویتیون من القیود القانونیة المفروضة على تملک الاجانب للعقارات وبما فی ذلک البساتین بموجب المادة (1) من القانون رقم (19) لسنة 1953 لکن المشرع العراقی اوقف العمل بهذا القانون بموجب قرار مجلس قیادة الثورة (المنحل ) رقم (23) لسنة 1993، أما فیما یتعلق بتملک ابناء الجامعة العربیة والامارات العربیة للعقار فی العراق فان المادة (1) من القانون رقم (5) لسنة 1955 تستثنی رعایا دول الجامعة العربیة وعلى اساس قاعدة المقابلة بالمثل ورعایا الامارات العربیة التی یقررها مجلس الوزراء من القیود المفروضة على تملک الأجنبی للعقارات فی العراق وقد اوقف العمل بقاعدة المقابلة بالمثل لرعایا دول الجامعة العربیة بموجب التعلیمات الصادرة من وزیر العدل رقم (620) فی 92/7/1963
نلحظ إن المشرع العراقی لم یحدد فی الفقرة الثانیة من المادة (10) من قانون استثمار الأراضی والعقارات العائدة للدولة التی یصح للمستثمر الأجنبی تملکها للاستثمار فالمعروف إن أموال الدولة تقسم إلى نوعین أموال الدولة العامة وأموال الدولة الخاصة ویقصد بأموال الدولة العامة الأموال التی تعود للدولة أو للأشخاص المعنویة العامة التی تکون مخصصة للمنفعة العامة بالفعل أو بمقتضى القانون ویجوز التصرف فیها أو الحجز أو تملکها بالتقادمإما أموال الدولة الخاصة فهی الأموال التی تملکها الدولة والأشخاص المعنویة العامة ملکیة خاصة لا تخصص للمنفعة العامة وتخضع لأحکام القانون الخاص فی استغلاها والتصرف فیها
وبموجب المادة(72) من القانون المدنی العراقی تفقد الأموال العامة صفتها بانتهاء تخصیصها للمنفعة العامة وینتهی التخصیص بمقتضى القانون أو بالفعل أو بانتهاء الغرض الذی من اجله خصصت تلک الأموال للمنفعة العامة.
وعلى هذا الأساس نجد انه لا یجوز أن یتم الترخیص بتملک المستثمرین للعقارات والأراضی المملوکة للدولة فی العراق إلا اذا کانت هذه الأراضی أو العقارات من أموال الدولة الخاصة فأموال الدولة العامة لا یجوز تملکها من المستثمرین أو غیرهم طبقا" للمادة (71) من القانون المدنی العراقی.
وعلى أیة حال تتولى الهیئة الوطنیة للاستثمار بالتنسیق مع هیئة الاستثمار فی الإقلیم أو هیئة الاستثمار فی المحافظة غیر المنتظمة فی إقلیم تحدید العقارات والأراضی الملائمة لتنفیذ المشاریع الاستثماریة ، وتلتزم وزارتی المالیة والبلدیات فی المحافظات والهیئات والدوائر غیر المرتبطة بوزارة بتوفیر الأراضی والعقارات الصالحة لإقامة المشاریع الاستثماریة وإعلام الهیئة الوطنیة للاستثمار بأرقامها ومساحتها وعائدیتها وجنسها واستخدامها
تصطدم هذه الأحکام التی جاء بها المشرع العراقی بعقبات عملیة وقانونیة عدیدة تحول من دون تحقیق اهداف المشرع العراقی فی تشجیع الاستثمار فی المشاریع الاستثماریة ولا سیما ومشاریع الاسکان
ویلحظ من الناحیة العملیة إن هناک تجاوزات کبیرة على اراضی وعقارات الدولة وعقاراتها فی العراق من المواطنین بالبناء على اراضی الدولة أو السکن فی العقارات المملوکة لها للأحداث التی مرت بالعراق وحالة التهجیر فی المدن العراقیة فضلا" عن ضعف الأجهزة الرقابیة فی هذا المجال لذا فغالبا" ما یصطدم تخصیص اراضی وعقارات الدولة للاستثمار بوجود هؤلاء المتجاوزین والذی قد یشکل إخلائهم قسرا" أزمة جدیدة بسبب صعوبة توفیر سکن بدیل لهم.
ونلحظ من الناحیة القانونیة تعدد الجهات الإداریة التی تعود لها أراضی الدولة وعقاراتها ویبدو انه من الصعب إن یتم التنسیق بین هذه الجهات کلها وهیئة الاستثمار بشکل کامل.
لذا نقترح على المشرع العراقی إن یتم تسجیل الأراضی والعقارات التی تعود لجهات اداریة مختلفة فی العراق باسم هیئة الاستثمار الوطنیة فی سجلات التسجیل العقاری کی تضمن هیئة الاستثمار عدم تصرف الوزارات والجهات الإداریة التی لا ترتبط بوزارة بهذه الأراضی والعقارات خلافا" للاتفاق المبرم بینها وبین هیئة الاستثمار ومن شأن ذلک أیضا" إن یحدد خارطة محددة للاستثمار فی العراق لا یمکن التجاوز علیها ، وهذا یسهل ایضا" لهیئة الاستثمار الوطنیة وهیئة الاستثمار فی المحافظات اتخاذ الإجراءات الکفیلة بأخلاء المتجاوزین على اراضی وعقارات الدولة اذ إن هذا الحکم سیعطى الوقت الکافی لهیئة الاستثمار لاتخاذ هذه الإجراءات ،وقد اجاز قانون الاستملاک رقم (12) لسنة 1981 العراقی هذا النوع من الاستملاک.
أما عن تخصیص الأراضی والعقارات العائدة للقطاعین الخاص والمختلط لإقامة مشاریع الاسکان على وفق" الفقرة الثانیة للمادة (10) من قانون الاستثمار العراقی نلحظ إن المشرع العراقی لم یحدد آلیة معینة لتحدید الأراضی التابعة للقطاعین الخاص والمختلط للاستثمار وکیف یمکن لهیئة الاستثمار الاستفادة من الأراضی والعقارات التابعة لهما لغرض الاستثمار اذ لا یمکن الزام مالک الأراضی أو العقار من القطاع الخاص بالتنازل عن ملکه لغرض الاستثمار ولذا نقترح ایضا" على المشرع العراقی إن یخول هیئة الاستثمار تحدید الأراضی أو العقارات التابعة للقطاع الخاص لاستملاکها بقصد الاستثمار على النحو الذی أوردته بعض التشریعات المقارنة
وقد سعت الدول العربیة أغلبها إلى منح المستثمر الاجنبی الحوافز والمزایا ومنها المشرع السعودی الذی أجاز للمستثمر الاجنبی تملک العقارات اللازمة لمزاولة النشاط المرخص أو لسکن العاملین لدیه على وفق أحکام نظام تملک غیر السعودیین للعقار واستثماره الصادر بالمرسوم الملکی رقم م/15 بتاریخ 17/4/ 1421هـ.
ولم یکن موقف المشرع القطری والکویتی مطابقاً لموقف المشرع العراقی والسعودی إذ أجاز المشرع القطری تخصیص أرض للمستثمر الاجنبی لیقیم علیها مشروعه الاستثماری بطریق الایجار.
و أعطى المشرع الکویتی للمستثمر الاجنبی عدید من المزایا والاعفاءات بموجب المادة (13) من قانون الاستثمار الکویتی من ضمنها تخصیص الاراضی والعقارات اللازمة لأغراض الاستثمار ولیس التملک على وفق القوانین واللوائح المعمول بها فی البلاد.
یلحظ مما تقدم إن إعطاء الحق للمستثمر الاجنبی بتملک العقارات اللازمة فی حدود حاجته لمزاولة نشاطه یعطی للمستثمر نوعاً من الاستقرار الذی تسعى له الدول المضیفة الیه باستمرار لتوطین الاستثمارات الاجنبیة على أراضیها مما دفع بالمستثمر إلى زیادة استثماراته وتملکه ما یحتاج الیه من عقارات وتأسیس استثمارات طویلة الأجل فی العراق.
المطلب الثانی
تقدیر قیمة العقارات
لقد حددت المادة (4) المعدلة من نظام بیع عقارات وأراضی الدولة والقطاع العام وإیجارها لأغراض الاستثمار العراقی رقم 7 لسنة 2010 الجهة المختصة بالتقدیر اذ جاء فیها (تقدر قیمة الأراضی والعقارات التی تعود لدوائر الدولة والقطاع العام لأغراض المشاریع الاستثماریة ماعدا مشاریع الإسکان من لجان تشکل على وفق الوجه الآتی :
أ. للمشاریع الاستثماریة التی تزید قیمتها على (250) ملیون دولار أمریکی تشکیل لجان من الهیئة الوطنیة للاستثمار على النحو الآتی :
- رئیس الهیئة الوطنیة للاستثمار – رئیسا"
- رئیس هیئة استثمار المحافظة المعنیة – عضوا"
- مدیر عام الهیئة العامة للضرائب – عضوا"
- مدیر عام التسجیل العقاری – عضوا"
- ممثل عن الجهة المالکة للعقار أو الأراضی – عضوا"
ب. للمشاریع الاستثماریة التی تقل قیمتها عن (250) ملیون دولار امریکی تشکل لجان من الهیئة الوطنیة للاستثمار بالتنسیق مع هیئة استثمار الإقلیم أو هیئة الاستثمار فی المحافظة غیر المنتظمة فی إقلیم على وفق النحو الآتی :
- رئیس هیئة استثمار المحافظة المعنیة – رئیسا"
- ممثل عن الهیئة الوطنیة للاستثمار – عضوا"
- ممثل عن الهیئة العامة للضرائب فی المحافظة – عضوا"
- ممثل عن دائرة التسجیل العقاری فی المحافظة – عضوا"
- ممثل عن الجهة المالکة للعقار أو الأرض – عضوا"
وتتولى هذه اللجان تتولى تحدید قیام الأراضی لأغراض الاستثمار عدا الإسکان ولها الاستعانة بالجزاء المختص بهذا الغرض أما عن تقدیر قیمة الأراضی والعقارات لأغراض الاستثمار العقاری فی مجال الإسکان، فقد نصت الفقرة أولا" من المادة (5) من نظام الاستثمار رقم (7) لسنة (2010) على انه ((الهیئة الوطنیة للاستثمار ولأغراض الإسکان تملیک الأرض إلى المستثمر مجانا"، ولا یحتسب سعر الأرض ضمن قیمة الوحدة السکنیة المباعة للمواطن))
وعلى هذا النص الملاحظات الآتیة :
المطلب الثالث
حقوق المستثمر العقاری الاجنبی والتزاماته
تبین لنا مما تقدم ان قانون الاستثمار العراقی أجاز تخصیص العقارات لإقامة المشاریع الاستثماریة، تملک المستثمر لهذه العقارات او تقریر حق الإیجار او المساطحة علیها، ولاشک ان حقوق والتزامات المستثمر العقاری تختلف بحسب طبیعة الحق المقرر له على العقارات محل الاستثمار، لذا سنبین حقوق والتزامات المستثمر فی حالة تملکه للعقار أولا ثم نبین بعد ذلک حقوقه والتزاماته فی حالة الإیجار والمساطحة.
وتقتصر المساواة بین المستثمر العراقی والأجنبی فی الحقوق والالتزامات والضمانات التی أقرها المشرع العراقی على تملک العقارات والأراضی الواردة فی قانون الاستثمار العراقی، لذا فأن نطاق حق المستثمر الأجنبی فی التملک یبقى خاضعاً للقواعد العامة فی القانون العراقی بشأن تملک الأجنبی للعقار فی کل مالم یرد بشأنه نص فی قانون الاستثمار وهذا ما یفسر القیود المفروضة على المستثمر الأجنبی فی التصرف بالمشروع الاستثماری.
وعلى هذا الاساس حدد المشرع العراقی ضوابط وإجراءات تملک المستثمر العراقی أو الأجنبی للعقار فی الفقرة الثانیة من المادة (10) من قانون الاستثمار وعلى وفق الاتی:
وعلى الرغم من أن هذه الضوابط قد تبدو نوعاً من القیود التی قد تعیق الاستثمار العقاری فی العراق ، لکنها تبقى ضروریة لضمان تنفیذ المشاریع الاستثماریة العقاریة ضمن المدة المحددة لها بموجب الاتفاق مع هیئة الاستثمار، لکن الجزاء الذی یترتب على حالة اخفاق المستثمر العراقی أو الأجنبی فی تنفیذ المشروع ضمن المدة المحددة، الذی یمثل بإلغاء تسجیل الارض وإعادتها إلى مالکها السابق ( الدولة) یعد عقبة کبیرة امام تدفق الاستثمارات الأجنبیة، فهذه المسألة تثیر عدید من المشکلات ولا سیما فی ظل الظروف التی یمر بها العراق فی الوقت الحاضر، إذ یبقى التساؤل قائماً عن حق المستثمر فی التعویض عن المنشآت والابنیة، التی اقامها، ولکن من دون إن یکتمل المشروع ضمن المدة المتفق علیها. لذا نجد إن فرض غرامات تأخیریة على المستثمر فی حالة تأخره عن انجاز المشروع ضمن المدة المتفق علیها، سیکون أفضل من الغاء المشروع برمته، وتعویض المستثمر عما اقامه من أبنیة ومنشآت.
وفضلاً عما تقدم قد تخصص الهیئة الوطنیة للاستثمار الأراضی اللازمة لتنفیذ المدن والتی تتضمن مجمعات سکنیة وترفیهیة وغیرها، یجب على المستثمر فی هذه الحالة اعادة الارض التی تستخدم للنفع العام کالحدائق والشوارع إلى الدولة فی سنة من تاریخ انجاز المشروع مجاناً، وفی هذه الحالة ایضاً تخصص الأراضی لأغراض تشیید المشاریع الخدمیة أو التجاریة ضمن المدة السکنیة للمستثمرین مجاناً مقابل حصة للمحافظة ذات العلاقة قدرها (3%) من قیمة الارض سنویاً، التی تقدر من اللجنة المشار الیها فی المادة (4) من النظام رقم (7) لسنة 2010.
ثانیاً: استئجار المستثمر للعقار
وعلى وفق الفقرة ثالثاً من المادة ( العاشرة) من قانون الاستثمار العراقی یکون للمستثمر العراقی او الأجنبی الحق فی استئجار الأراضی والعقارات من الدولة أو من القطاعین الخاص والمختلط لإقامة المشاریع الاستثماریة علیها لمدة لا تزید عن مدة الإجازة التی لا تزید مدتها عن (50) سنة قابلة للتجدید بحسب طبیعة المشروع والجدوى الاقتصادیة منه.
ولم ینظم المشرع العراقی فی قانون الاستثمار الآثار التی تترتب على عقد الإیجار المبرم بین المستثمر والدولة، لذا فإن حقوق والتزامات الطرفین کالتزام المستثمر بدفع الأجرة، والتزام الدولة بتسلیم المأجور وغیرها تخضع لأحکام القواعد العامة لعقد الإیجار.
لذا فقد أجاز المشرع للمستثمر بغض النظر عن جنسیته أن ینقل ملکیة المشروع الاستثماری کلاً أو جزءاً إلى الغیر فی مدة الإجازة إلى أی مستثمر اخر سواء کان عراقیاً أو اجنبیاً على أن یواصل المستثمر الجدید العمل فی المشروع فی الاختصاص ذاته، أما اذا اراد المستثمر الجدید العمل فی اختصاص آخر فعلیه إن یحصل على الهیئة المانحة للإجازة، ویحل الاحوال جمیعها المستثمر الجدید محل المستثمر السابق، فیعد دائناً بالحقوق ومدیناً بالالتزامات المترتبة على المشروع بموجب أحکام قانون الاستثمار والاتفاق المبرم مع المستثمر. ویستمر تمتع المشروع بالإعفاءات والمزایا والضمانات الممنوحة له حتى انقضاء المدة المحددة لهذه الإعفاءات والضمانات، اذا تم نقل ملکیة المشروع فی مدة الاعفاء الممنوحة له، وواصل المستثمر الجدید العمل فی المشروع فی الاختصاص ذاته أو فی اختصاص آخر بعد موافقة هیئة الاستثمار، و لهیئة الاستثمار التی منحت الإجازة إن تتفق مع المستثمر على عودة المشروع للدولة بعد انتهاء مدة الإجازة وطبقاً لشروط الاتفاق المبرمة مع المستثمر ابتداء، و یمکن لهذه الهیئة الاتفاق مع المستثمر على بقاء المشروع ملکاً للمستثمر سواء أکان عراقیاً أم اجنبیاً ارضا وبناءً حسب ما اذا کان المشروع اسکانیاً أو غیر أسکانی على التوالی والتعاقب بعد انتهاء فترة الإجازة من دون التمتع بالمزایا والتسهیلات الواردة فی قانون الاستثمار.
الخاتمـة
فی ضوء ما تقدم توصلنا إلى مجموعة من النتائج والتوصیات نلخصها بما یأتی:
أولاً: النتائج
10. رغبة من الدول النامیة فی نقل التقدم العلمی والتطور التکنلوجی الى أراضیها فقد شجعت الاستثمار الأجنبی المباشر بأنواعه وأشکاله جمیعها من دون قروض او تسهیلات مالیة او إصدار سندات تثقل کاهل الدولة کما هی الحال فی الاستثمار الأجنبی غیر المباشر الذی انعدمت أهمیته لهذه الأسباب کمصدر من مصادر التمویل الخارجی.
ثانیاً: التوصیات
أ. تستبدل عبارة الشخص الحقیقی بعبارة الشخص الطبیعی وحذف کلمة حقوقیاً من هذین النصین.
ب. استبدال کلمة المسجل الوارد فی هاتین الفقرتین بکلمة ( المؤسس) ولا سیما ان تسجیل الشرکات یعد جزءاً من إجراءات تأسیس الشرکة ولا یشمل هذه الإجراءات جمیعها.
The Authors declare That there is no conflict of interest
References (Arabic Translated to English)
First: Books
1. Abu al-Fadl Jamal al-Din Muhammad ibn Makram (son of Manzoor), Sanab al-Arab, vol. III, Dar Sader for Printing and Publishing, Beirut, 2005.
2. Dr. Jamil Cherkaoui, The Basic Purposes of Investment Guarantee Laws in the Arab Countries, Institute for Arab Research and Studies, Arab Organization for Education, Culture and Science, League of Arab States, 1978.
3. Dr. Hossam Issa, Technology Transfer, A Study in the Legal Mechanisms of International Dependence, Arab Future House, Cairo, 1987.
4. Dr. Mr. Abdel Mawla, The Origins of Economics, Dar Al-Fikr Al-Arabi, Cairo, 1977.
5. Dr. Shawqi Abda Al-Sahi, Money and Methods of Investing in Islam, Second Edition, Army Press, Cairo, 1984.
6. Abdullah Al-Bustani, Al-Wafi, Intermediate Dictionary in Arabic Language, Lebanon Library, Beirut, 1980.
7. Abdulla Al-Alayli, Journalist in Language and Science, Prepared and classified by Nadeem Maraashli and Osamah Marashli, Dar Al-Ahdara Al-Arabiya, No Year Printed.
8. Dr. Essam Ahmed Al-Bahji, Legal Encyclopedia of the Stock Exchange in Arab Legislation, Dar Al-Nahda Al-Jadida, 2009.
9. Dr. Abdul Wahid Al-Ghar, provisions of international cooperation in the field of economic development, the world of books, without a year printed.
10. Dr. Abdul Razzaq Al-Sanhoury, Al-Waseet in Explaining Civil Law, Part VIII (Right of Ownership), Dar al-Nahda al-Arabiya, 1967.
11. Dr. Mohammed Sultan Abu Ali, Principles of Collective Economics, Dar al-Nahda al-Arabiya, Cairo, 1979.
12. Dr. Mohammed Farid Al-Arini and Dr. Mohamed El Sayed El Feky, Commercial Law, Halabi Law Publications, 2nd Edition, 2011.
13. Dr. The appearance of Ali Saleh Anak, the investor's responsibility for damage to the national economy, research published on the website:
14. Dr. Mohammed Taha Al-Bashir and Dr. Ghani Hassoun Taha, Rights in Kind, Part I, Ministry of Higher Education, Baghdad, 1982.
15. Dr. Mohammed Mahmoud Al-Ajlouni and Dr. Said Sami Al Hallaq, Economic Feasibility Study and Project Evaluation, Arabic Edition, Dar Al Yazourdi Scientific and Practical Publishing and Distribution, Amman - Jordan, 2010.
16. Dr. Nazih Abdel Maqsoud Mohamed Mabrouk, The Economic Impacts of Foreign Investments, University Thought House, Alexandria, 2008.
17. Hoshyar Maarouf, Investments and Financial Markets, First Edition, Dar Al-Safa, Amman-Jordan, 2003.
Second: Research, Letters and Notes
1. Tahani Aneesan Al-Rashidi, Investment Contracts and Dispute Resolution Disputes, Master Thesis submitted to the Faculty of Law, University of Bahrain, 2009.
2. Ziad Abu El-Fahm, The Role of Small Projects in Combating Poverty and Unemployment in the Arab World, First Edition, Dar Al-Thaqafa Publishing and Distribution, Beirut, 2009.
3. Sajida Farhan Hussein, The Right of Foreigner to Acquire, Master Thesis submitted to the Council of the Faculty of Law, Mosul University, 2010.
4. Tareq Kazem Ajil, Legal Value of Legislative Guarantees for Foreign Investors, Comparative Study, Research Presented to the Faculty of Law at the University of the Emirates.
5. Dr. Obaid Ali Ahmed, Financing of Investments in Air Transport, PhD thesis submitted to the Faculty of Law, Cairo University, 1992.
6. Dr. Abdullah Abdul Karim Abdullah, Guarantees of Foreign Investments against Non-Commercial Risks, a study presented to a conference entitled "The New Insurance (Assurance)" held from April 24-26, 2006, Part Two, Halabi Rights Publications, 2007.
7. Dr. Ali Hussein Melhem, The Role of International Treaties in the Protection of Foreign Private Investment in Developing Countries, PhD thesis submitted to the Faculty of Law, Cairo University, 1998.
8. Dr. Mansour Faraj Al-Saad, The Legal System of Foreign Investment under the New Investment Law, Comparative Economic Legal Study, published in the Journal of Law, Kuwait University, Third Issue, 2003.
Third: Laws
1. Iraqi Investment Law No. 13 of 2006.
2. The Companies Law No. (17) for the year 1997 amended for the year 2004.
3. Iraqi Acquisition Law No. 12 of 1981.
5. Iraqi Civil Code No. (40) for the year 1951.
6. Law on Foreign Ownership of Real Estate in Iraq No. (38) of 1961.
7. System of sale and rent of real estate and land of the State and the public sector for the purposes of Iraqi investment No. (7) for the year 2010 amended for the year 2011.
Ministerial Instructions No. (149) of February 29, 2004 regarding the registration of branches and offices of commercial representation of foreign companies.
9. Law regulating the investment of non-Qatari capital in economic activity No. (25) for the year 1990.
10. Law regulating the investment of foreign capital in the Qatari economic activity No. (13) for the year 2000.
11. Law on Regulation of Foreign Direct Investment in the State of Kuwait No. 8 of 2001.
12. The Non-Saudi Ownership and Investment Law issued by Royal Decree No. M / 15 on 17/4/1421 H.