الرافدین للحقوق

اشتراک الغیر فی الانتفاع بالمأجور -^(*)-

Participation of others in the benefit of the leased property

(*) أستلم البحث  فی 22/10/2008*** قبل للنشر فی 23/9/2009

(*) Received on 22/10/2008*** accepted for publishing on 23/9/2009.

Doi: 10.33899/alaw.2011.160631

© Authors, 2011, College of Law, University of Mosul This is an open access articl under the CC BY 4.0 license

     (http://creativecommons.org/licenses/by/4.0).

الملخص

مما لاشک فیه ان عقد الإیجار من العقود الشائعة الاستعمال فی المجتمع بل لا نبالغ إذا قلنا ان هذا العقد هو الأکثر شیوعاً فی الحیاة العامة بعد عقد البیع ولیس هذا القول بجدید على أحد فالمشرع العراقی قد اعترف بهذه السمة المتمیزة للعقد المذکور . فعلى الرغم من تنظیم قواعده تنظیماً عاما شاملاً ومتکاملاً باعتباره من العقود المسماة التی نظمها المشرع بمسمیاتها فی القانون المدنی فإنه أضاف الیها قواعد خاصة تنظم بعض أحکامه فی قانون إیجار العقار

الکلمات الرئیسة: الانتفاع بالمأجور المستاجر

الموضوعات: القانون المدنی

Abstract

There is no doubt that the lease contract of the most common use in society, but we do not exaggerate if we say that this contract is the most common in daily life after the sale contract and this say is not new to anyone. The Iraqi legislator has recognized with this distinctive feature of the mentioned contract. Although its rules are regulated by a general and comprehensive regulation as one of the so-called contracts codified by the legislator in its Civil Code, it has added special rules governing some of its provisions in property rent Law.

Keywords: The benefit of the leased property Lessee

Main Subjects: civil law

المقدمة :

مما لاشک فیه ان عقد الإیجار من العقود الشائعة الاستعمال فی المجتمع بل لا نبالغ إذا قلنا ان هذا العقد هو الأکثر شیوعاً فی الحیاة العامة بعد عقد البیع ولیس هذا القول بجدید على أحد فالمشرع العراقی قد اعترف بهذه السمة المتمیزة للعقد المذکور . فعلى الرغم من تنظیم قواعده تنظیماً عاما شاملاً ومتکاملاً باعتباره من العقود المسماة التی نظمها المشرع بمسمیاتها فی القانون المدنی فإنه أضاف الیها قواعد خاصة تنظم بعض أحکامه فی قانون إیجار العقار . ومن هذا المنطلق سوف نحاول من خلال بحثنا دراسة جزئیة من جزئیات هذا العقد ألا وهی مدى حق المستاجر فی اشراک الغیر فی الانتفاع بالماجور ففضلاً عن حقوق المستأجر الناشئة عن عقد الإیجار قد تُثار أمور أخرى منها مدى إمکانیة قیام المستأجر فی إشراک الغیر فی الانتفاع بالمأجور کأن یُساکن معه فی المأجور بعض الأشخاص أو استضافته للغیر أو ان یشرک غیره فی الانتفاع بالمحل التجاری حیث یثار التساؤل عن حکم هذه التصرفات فهل تعد من حقوق المستاجر ام یکون مجاوزا لحقوقه اذا ما اشرک الغیر معه فی الانتفاع بالماجور ومن ثم ما هی الآثار التی تترتب على اشراک الغیر فی الانتفاع بالماجور ؟ وبالمقابل ما هی حقوق المؤجر وما هی خیاراته حیال کل ما تقدم ؟ ، وقد وقع اختیارنا على هذه الجزئیة لتکون محورا لبحثنا لما لها من اهمیة حیث تتجلی هذه الاهمیة بالمشکلات الحاصلة على أرض الواقع ومحورها ومضمونها اشراک المستأجر للغیر فی انتفاعه بالماجور ، فلا تکاد تخلو المحاکم فی معظم دول العالم إن لم نقل جمیعها من مثل هذه المشکلات ، الأمر الذی دفعنا إلى اختیار هذا الموضوع لیکون محلاً لدراستنا وبحثنا  وسنعتمد فی بحثنا الاسلوب التحلیلی المقارن حیث سنعقد المقارنة بین موقف کل من المشرع العراقی والتشریعات المقارنة فی کل من مصر وسوریا وفرنسا من الموضوع وبغیة الإحاطة بصور اشراک المستاجر للغیر فی الانتفاع بالمأجور سوف نقسم هذا البحث إلى ثلاثة مطالب وکالاتی:

المطلب الاول : المساکنة

المطلب الثانی : الاستضافة

المطلب الثالث : اشراک الغیر فی المحل التجاری

المطلب الأول

المساکنة

یعتبر المستأجر الأصلی متعاقدا بالأصالة عن نفسه وبالنیابة الضمنیة عن أفراد أسرته الذین یحق لهم الإقامة معه لذلک تم اعتبارهم مستأجرین أصلیین لان المستأجر عندما یبرم عقد الإیجار بالأصالة عن نفسه وبالنیابة الضمنیة عمن یؤویهم وقت الاستئجار کأولاده وزوجته ووالدیه وبالاشتراط ضمناً لمصلحة من سیرزق بهم من أولاد یُعتبر هؤلاء مستأجرین أصلیین بمقتضى أحکام النیابة الضمنیة أو الاشتراط لمصلحتهم لا مستأجرین من الباطن ولا متنازل لهم عن الإیجار .

غیر أن جانباً من الفقه قد نبذ هذا التأصیل واعتنق تأصیلا أخر حیث اعتبر الأشخاص المقیمین مع المستأجر الأصلی منذ بدء الإجارة لا یُعتبرون مستأجرین أصلیین وذلک لان تمتعهم بالإقامة مع المستأجر الأصلی یرجع إلى ان عقد الإیجار ذو طابع عائلی وجماعی لا یتعاقد فیه المستأجر لیسکن بمفرده بل لیعیش معه أفراد أسرته ومن یتراءى له إیواؤهم . ویرجع ذلک إلى ان المستأجر یقوم نحوهم بالتزامات وواجبات أدبیة ذات طابع خاص ولذلک لا یرتب عقد الإیجار فی ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال مدة مشارکتهم المستأجر الأصلی بالإقامة فی العین فیظل هو الطرف الأصیل فی عقد الإیجار . وفی الحقیقة یمکن ان نعتبر الاتجاه الثانی أدق من الاتجاه الأول وذلک لأنه حتى لو کانت قوانین الإیجار الخاصة قد استهدفت حمایة المستأجر ومن معه من مخاطر الإخلاء وتمکینهم من إقامة مستقرة فی السکن وجعلت عقود تلک الأماکن ممتدة بحکم القانون إلى مدة غیر محددة طالما بقیت تلک التشریعات التی أملتها اعتبارات النظام العام بحیث لا یحق إخراج المقیمین مع المستأجر بغیر إرادتهم إلا لسبب من الأسباب التی حددتها تلک التشریعات على سبیل الحصر ، إلا ان ذلک لا ینفی نسبیة آثار عقد الإیجار ما بین أطرافه فیظل قائما على حاله طالما بقی المستأجر الأصلی على قید الحیاة ویسکن العین المؤجرة ولم یتخل عنها بمبارحتها إلى مسکن أخر مما یترتب علیه ان المستأجر الأصلی یکون وحده دون غیره من المقیمین معه هو الطرف الوحید فی التعاقد مع المؤجر ولا یسوغ القول بان المقیمین مع المستأجر یعتبرون مستأجرین أصلیین أخذین بأحکام النیابة الضمنیة أو الاشتراط لمصلحة الغیر انحرافاً عن المبادئ العامة فی نسبیة اثر العقد ، لان هؤلاء لیسوا طبقا للقانون أطرافاً فی عقد الإیجار ولا تربطهم بالمؤجر علاقة تعاقدیة سواء کانت إقامتهم فی بدایة الإیجار أم بعده .

وتختلف المساکنة عن التنازل عن الإیجار والإیجار من الباطن من جهة وعن الاستضافة أو الإیواء من جهة أخرى ، فبالنسبة لمعیار التفرقة بین التنازل عن الإیجار والإیجار من الباطن من جهة والمساکنة من جهة أخرى هو وجود تعاقد بین المستأجر والغیر على تخویل هذا الغیر حقا فی منفعة العین المؤجرة أو عدم وجود مثل هذا التعاقد ، فان وجد مثل هذا التعاقد کان ذلک تأجیراً من الباطن أو نزولاً عن الإیجار فان لم یوجد کان مساکنة أو استضافة . أما معیار التفرقة بین المساکنة والاستضافة فهو اتجاه إرادة المستأجر وقت إبرام الإجارة إلى ترتیب حقوق فی الانتفاع بالعین ، ففی هذه الحالة نکون بصدد مساکنة أما إذا لم تتجه إرادة المستأجر وقت إبرام الإجارة إلى إحداث هذا الأثر القانونی وکانت الإقامة على سبیل التسامح مع الضیف ان شاء أبقى علیها وان شاء أنهاها بغیر التزام علیه کنا بصدد استضافة . کما ان حدوث الاستضافة یکون تالیاً لإبرام عقد الإیجار وفی أثناء انتفاع المؤجر بالعین واستمراره فی شغلها بنفسه وعدم تخلیه عنها فإذا انقضى عقد إیجار المستأجر سواء بالوفاة أو بترک العین انتهت الضیافة واصبح شغله للعین دون سند ومن ثم یجوز إخلاؤه ومنها ولا یثبت له حق البقاء قبل المؤجر فی البقاء فی العین المؤجرة وهی بذلک تختلف عن المساکنة .

وبعد ان اسهبت المادتان (38 و 39) من القانون المدنی العراقی فی تحدید المقصود بالأسرة والقرابة . ضیقت المادة (13) من قانون إیجار العقار العراقی من حق المستأجر فی إسکان الأشخاص الذین یُرید إسکانهم معه فقد نصت هذه المادة على ما یأتی "1- لا یجوز للمستأجر ان یسکن معه فی المأجور غیر من ذکروا فی العقد إلا بموافقة المؤجر التحریریة ، 2- یستثنى من حکم الفقرة (1) من هذه المادة کل من الأصول والفروع وأزواجهم والاخوة غیر المتزوجین والأخوات غیر المتزوجات أو الأرامل أو المطلقات ومن یقضی القانون أو العرف أو التقالید الاجتماعیة بإعالة المستأجر له أو بإقامته معه شرط ان یتسع المأجور لسکانهم وان لا یملک أی منهم عقاراً للسکن فی المدینة التی یقع فیها المأجور" . وعلیه إذا أسکن المستأجر معه شقیقه المتزوج فیجب على المحکمة ان تقضی بالتخلیة کما انه لا یجوز للمستأجر ان یسکن معه ابنة شقیقته إذا کان والداها على قید الحیاة لانه غیر مکلف شرعاً أو لاعتبارات اجتماعیة باسکناها معه. ولا یعد إیجاراً من الباطن إسکان زوجة المستأجر ابنها المتزوج فی المأجور بعد وفاة زوجها المستأجر . ویُذکر ان محکمة استئناف منطقة بغداد – الکرخ – بصفتها التمییزیة قضت بان المادة (39/3) من القانون المدنی العراقی، اعتبرت أقارب أحد الزوجین فی نفس القرابة والدرجة بالنسبة للزوج الآخر . وبموجب هذا الحکم القضائی یکون أخوة الزوجة وأخواتها ووالد الزوجة ووالدتها متمتعین بالحمایة القانونیة الواردة فی المادة (13/2) من قانون إیجار العقار العراقی رقم 87 لسنة 1979 المعدل بالقانون رقم 56 لسنة 2000 ، ونتفق مع الرأی الذی یرى أن هذا الاتجاه هو تطبیق فضفاض لنصوص القانون ویُحمل النصوص القانونیة أکثر مما تحتمل . إضافة إلى انه یضر بالمؤجر وحیث ان نصوص قانون إیجار العقار هی استثناء من القواعد العامة فلا یجوز التوسع فی الاستثناء . إذ لا یجوز التوسع فی تفسیر النصوص الاستثنائیة ولا القیاس علیها . وعلیه یمکن القول بان شروط المساکنة وفقاً لقانون إیجار العقار العراقی هی ما یأتی :

1. ان یُذکر اسم المساکن فی عقد الإیجار : إذ یجب على الشخص الذی یرید ان یساکن المستأجر فی المأجور ان یکون اسمه مذکورا فی عقد الإیجار باستثناء الأشخاص الذین ذکرتهم المادة (13/2) إذ لا یُشترط ذکر أسمائهم فی عقد الإیجار بل یشترط فقط ان یتسع المأجور لسکناهم وان لا یملک أی منهم عقارا للسکن فی المدنیة التی یقع فیها المأجور . وان تملک أی من الأشخاص المذکورین فی المادة (13/2) من قانون إیجار العقار لحصة شائعة فی عقار لا تدخل ضمن مفهوم (وان لا یملک أی منهم عقارا للسکن فی المدینة التی یقع فیها المأجور)  .
2. ان تکون المساکنة معاصرة لعقد الإیجار : حیث یشترط فی المساکنة التی تخول المساکن حق البقاء فی العین المؤجرة ان تحصل منذ بدء الإجارة باستثناء الأشخاص الوارد ذکرهم فی المادة (13/2) من قانون إیجار العقار العراقی النافذ . فان لم تبدأ المساکنة إلا فی وقت لاحق على إبرام عقد الإیجار فهنا لا بد من الحصول على موافقة المؤجر التحریریة.

هذا ولا یشترط فی المساکن ان یکون من أقارب المستأجر بل یجوز ان یکون من غیرهم فالعبرة هی بثبوت شروط المساکنة فقط .

اما قانون إیجار الأماکن المصری رقم 4 لسنة 1996 فلم یُنظم نصا مماثلاً للنص العراقی فذهب جانب من الفقه المصری إلى تأکید حق المستأجر فی إسکان أشخاص یقضی الشرع أو العرف بإقامتهم معه إقامة مستقرة ومعتادة . ولقد أکدت الطابع العائلی لعقد الإیجار کثیرا من أحکام محکمة النقض المصریة حیث قررت "بان عقد الإیجار هو ذو طابع عائلی وجماعی" .

کما أن قانون الإیجارات السوری رقم 6 لسنة 2001 لم یأت بنص مماثل للنص العراقی ولکن ذهبت المادة (10) منه إلى القول بانه "لا یُحکم بالتخلیة للسبب المبین فی الفقرة (هـ) من المادة (8) إذا کان مستأجر العقار قد أُستشهد أو فُقد أثناء العملیات الحربیة أو أُسر واستمرت أسرته فی أشغال المأجور دون ان تحصل على سکن من الدولة …" وقد قصد المشرع السوری بالاسرة هنا زوجة المستأجر وأولاده مجتمعین ومنفردین ومن کان یعیلهم المستأجر من أبوین واخوة وأخوات مجتمعین ومنفردین إذا کانوا مقیمین معه فی المأجور بتاریخ الوفاة وبالتالی فان غیر القاطنین مع المستأجر من ورثته لا وجه لتمسکهم بالحمایة. وهذا یعنی ان المشرع السوری یسمح للمستأجر بان یُسکن معه من یکون هذا المستأجر مسؤولاً عن إعالته من اخوة وأخوات وأمه وأبیه وأولاده وزوجته .

ولم یأت ایضاً قانون الإیجار الفرنسی رقم 8 لسنة 1989 الخاص بالأماکن المؤجرة للسکنى بنص مماثل للنص العراقی ولکن محکمة النقض الفرنسیة ذهبت فی حکم لها إلى ان "المستأجر عندما تعاقد کان قد نص على التمتع الهادئ للأماکن لیس لصالحه فحسب وانما لصالح أفراد أسرته المدعوین لشغلها معه" وهکذا فان القانون یؤکد حق المستأجر فی المساکنة وما ذلک إلا توافقا مع ضروریات الحیاة الاجتماعیة والاقتصادیة الحالیة .

ذلک ان البحث عن مسکن وإمضاء عقد إیجار من شأن المستأجر بموجب قیمومته التی یملیها الدین والأعراف والعادات والتقالید ومقتضیات الحیاة فی مجتمعنا إلى انه یهدف إلى تهیئة المأوى لیس له فحسب وانما لعائلته أیضاً . فالمعروف ضمناً ان ثمة عائلة تشارکه السکنى ، وإذا کانت هذه المسألة لم تجد نصیباً من الخصوصیة فی القواعد العامة فلأن تلک القواعد استقرت بفعل تطور الفکر القانونی على تنظیم عادل لها . إلا ان الامتداد القانونی لعقد الإیجار غیر من فروضها فأصبحت فی وضع أخر ینبغی مسایرته على صعید الحکم .

وجاء التشریع لیضع حکمه بهذا الشأن حیث نصت المادة (13) من قانون إیجار العقار العراقی رقم 87 لسنة 1979 المعدل بالقانون رقم 56 لسنة 2000 على انه :

"1. لا یجوز للمستأجر ان یسکن معه فی المأجور غیر من ذکروا فی العقد إلا بموافقة المؤجر التحریریة .

2. یستثنى من حکم الفقرة (1) من هذه المادة کل من الأصول والفروع وأزواجهم والاخوة غیر المتزوجین والأخوات غیر المتزوجات أو الأرامل أو المطلقات ومن یقضی القانون أو العرف أو التقالید الاجتماعیة بإعالة المستأجر له أو بإقامته معه شرط ان یتسع المأجور لسکناهم ، وان لا یملک أی منهم عقارا للسکن فی المدینة التی یقع فیها المأجور" .

والنص یعالج مشکلة المشارکة السکنیة ، ویجعل من تجاوز حدودها سببا للتخلیة . إذ تنص المادة (17) من قانون إیجار العقار على انه "لا یجوز للمؤجر ان یطلب تخلیة العقار الخاضع لأحکام القانون إلا لأحد الأسباب آلاتیة :

2. … أو اسکن معه فی المأجور غیر من ذکروا فی المادة الثالثة عشرة من القانون" . وبحسب النص فان من تجوز مشارکته للمستأجر فی سکنى المأجور هم:

1. من ذُکر اسمه فی العقد ومن حصلت موافقة المؤجر التحریریة على سکناه ، ولا شک انه لا جدید جاء به القانون هنا فالعقد شریعة المتعاقدین .
2. من نص القانون على سکناه وهم الفئات الآتیة :

أ. الأصول وأزواجهم .

ب. الفروع وأزواجهم .

ج. الاخوة غیر المتزوجین .

د. الأخوات غیر المتزوجات .

هـ. الأخوات الأرامل .

و. الأخوات المطلقات .

ی. من یقضی القانون أو العرف أو التقالید الاجتماعیة بإعالة المستأجر له أو بإقامته معه . ولکن ذلک الأمر مشروط بالشروط آلاتیة :

1. ان یتسع المأجور لسکناهم .
2. وان لا یملک أی منهم عقارا للسکن فی المدینة التی یقع فیها المأجور .

ولذلک قررت محکمة استئناف نینوى بصفتها التمییزیة انه "ولدى عطف النظر على الحکم الممیز …. وجد انه غیر صحیح ومخالف للقانون حیث کان على المحکمة بعد ان أجرت المعاینة على العقار موضوع الدعوى وتبین لها ان عدد العوائل الساکنة فیه ثلاث عوائل من ضمنهم المستأجر وبلغ عدد أفراد العوائل الثلاثة الشاغلة للعقار المذکور (18) فرداً وبعد ان تبین من صورة قید العقار ان مساحته هی (161م) مما یقتضی والحالة هذه إجراء التحقیقات اللازمة لبیان مدى افساح العقار المأجور لهذا العدد من الشاغلین تطبیقا لعجز الفقرة الثانیة من المادة الثالثة عشرة من قانون إیجار العقار التی اشترطت فی جواز إسکان غیر من ذکروا فی العقد من الأصول والفروع بان یتسع المأجور لسکناهم وبإمکان المحکمة فی مثل هذه الحالات الاستعانة بخبرة خبیر قضائی أو خبراء أصحاب اختصاص فی هذا المجال وعلى ما تتوصل إلیه من نتائج اتخاذ القرار القانونی ، لذلک قرر نقض الحکم الممیز…".

وبالطبع یتقدم هذه الفئات المذکورة أعلاه من غیر حاجة للنص علیه فی العقد زوج المستأجر (أو زوجته) وأولاده غیر المتزوجین من وجد منهم ومن سیوجد . وعلیه إذا أخل المستأجر بالتزامه وتجاوز حدود حقه فی مساکنة الغیر معه فی المأجور ، فانه سوف یتعرض للحکم بالتخلیة وهو ما قررته محکمة استئناف نینوى بصفتها التمییزیة حیث قررت "… ولدى عطف النظر إلى الحکم وجد انه صحیح وموافق لأحکام المادة (17/2) من قانون إیجار العقار لان المستأجر المدعى علیه الأول اسکن معه شقیقه المدعى علیه الثانی المتزوج فی نفس الدار دون موافقة تحریریة من قبل المدعین ولان اسم شقیقه لم یرد فی عقد الإیجار لذا تقرر تصدیق الحکم الممیز ورد الطعن التمییزی" .اما بالنسبة للقوانین الأخرى محل المقارنة وهی قانون إیجار الأماکن المصری وقانون الإیجارات السوری وقانون الإیجار فی فرنسا لم تعالج هذه الحالة .

وبعد ان وضحنا شروط الإخلاء للتنازل عن الإیجار أو الإیجار من الباطن والإخلاء بسبب مجاوزة حدود المساکنة لا بد ان نوضح أحکام هذا الإخلاء إذ هناک بعض الأمور التی تحتاج إلى مناقشة وهی من له الحق برفع دعوى الإخلاء ؟ وعلى من ترفع دعوى الإخلاء ؟ وما هی سلطة المحکمة فی الحکم بالإخلاء ؟ لمعرفة من له الحق برفع دعوى الإخلاء  قد یفرض السؤال الآتی نفسه ، وهو : إذا کان للمؤجر المالک ان یرفع دعوى الإخلاء فهل یجوز للمؤجر غیر المالک (کمشتری العقار بعقد غیر مسجل وکالمستأجر الأصلی الذی یؤجر من باطنه) ان یرفع هذه الدعوى ؟

توزعت الإجابة على هذا التساؤل بین رأیین – ذهب الرأی الأول إلى ان دعوى الإخلاء ترفع من المالک فقط ذلک ان منع المستأجر من التنازل عن الإیجار أو الإیجار من الباطن هو حق مقرر لمصلحة المالک فرضته القوانین الخاصة وبناءً على ذلک لا یجوز للمؤجر مشتری العقار بعقد غیر مسجل فی دائرة التسجیل العقاری ان یطلب بصفته هذه فسخ الإیجار والإخلاء للمستأجر الأصلی أو للمستأجر من الباطن لانه حتى لو کان مؤجراً فهو غیر مالک وحق طلب الإخلاء مقصورا على المالک وحده . ویترتب کذلک على القول بهذا الاتجاه انه لا یجوز للمستأجر الأصلی المصرح له بالتأجیر من الباطن ان یطلب إخلاء المستأجر من الباطن إذ هو أجر من باطنه دون اذن کتابی صریح ، وعلیه إذا رفع المستأجر الأصلی دعوى الإخلاء تعتبر دعوى غیر صحیحة ویجوز تصحیحها بإدخال المالک فیها .

اما أصحاب الرأی الثانی  فذهبوا إلى إعطاء المؤجر غیر المالک الحق فی رفع دعوى الإخلاء تأسیساً على ان قوانین الإیجار الخاصة قد بینت بصورة صریحة أن للمؤجر طلب الإخلاء . وقد حکمت محکمة النقض المصریة بانه "یجوز لکل من له حق فی التأجیر مالکاً أو مستأجراً اصلیاً رخص له بالتأجیر من الباطن ان یطلب إنهاء الإیجار استناداً إلى ان من یملک إبرام العقد یملک طلب إنهائه متى قام السبب الموجب لذلک"ووفقا لهذا الرأی یجوز لمشتری العقار المؤجر بعقد غیر مسجل ان یطلب الإخلاء إذا تنازل المستأجر عن الإیجار أو اجر من الباطن للغیر بغیر اذن المؤجر ، کذلک یجوز للمستأجر الأصلی ان یطلب الإخلاء أیضاً خصوصا فی الأحوال التی یصیبه فیها ضرر من التنازل عن الإیجار أو الإیجار من الباطن .

وقد أخذت أیضاً محکمة النقض السوریة بالرأی الثانی حیث قررت "1. الصفة فی دعوى الإخلاء لعلة تأجیر الغیر تقتصر على الشخص الذی وقع علیه الاعتداء وهو المؤجر إطلاقا مالکاً کان أم غیر مالک … 2. تثبت الصفة فی طلب الإخلاء لعلة تأجیر الغیر للمؤجر ولو کان مالک ولا تثبت للمالک غیر المؤجر ولو کان شریکا للمؤجر فی ملکیة المأجور إلا ان یملک أغلبیة السهام . اما الشریک الذی لم یؤجر العین ولا یملک أغلبیة السهام فلا صفة له فی طلب الإخلاء بل یمارسه شرکاؤه الذین یملکون الأغلبیة …" .

وإذا کان قد رجحنا موقف المشرع المصری لتقییده ضرورة صدور الاذن من المالک وحده فقط لان التأجیر من الباطن والتنازل انما هو استغلال لملک المالک إلا ان ترجیحنا لا ینفی ان یکون للمؤجر غیر المالک حق طلب الإخلاء لان الاعتداء هنا قد حصل على عقد الإیجار أی على العلاقة الایجاریة ، وعلیه لکی یستطیع المؤجر غیر المالک رفع دعوى الإخلاء یجب ان یکون حاصلا على اذن کتابی من المالک بالتأجیر من الباطن أو بالتنازل عن الإیجار .

ومن جهة اخرى یشترط لاستعمال المستأجر حقه فی هذه الحالة ألا یکون قد رخص للمستأجر من الباطن فی التأجیر بدوره أو التنازل عن الإیجار لانه باستعمال الأخیر هذه الرخصة لا یکون أخل بالتزامه فلا یملک المستأجر الأصلی طلب إخلائه وإن کان هذا لا یحرم المالک من حقه فی هذا الطلب إذا تم التأجیر أو التنازل دون تصریح کتابی منه .

اما بالنسبة للأمر الأخر وهو على من ترفع دعوى الإخلاء ؟ أی من هو المدعى علیه فی دعوى الإخلاء ؟ فیجب ان یوجه المؤجر دعوى الإخلاء إلى المستأجر الأصلی والمستأجر من الباطن وفی حالة رفع الدعوى على المستأجر الأصلی وحده یجب إدخال المستأجر من الباطن شخصا ثالثاً فی الدعوى لان وجود المستأجر الأصلی فی الدعوى أمر ضروری لان هذه الدعوى محلها فسخ الإجارة الصادرة عن المؤجر إلى المستأجر الأصلی اما عن وجود المستأجر من الباطن فی الدعوى وإدخاله شخصا ثالثا فیها فمرده کون الحکم الذی سیصدر ضد المستأجر الأصلی بالإخلاء یکون ساریا فی حق المستأجر من الباطن ویمکن تنفیذه ضده وهذا لا یتم ما لم یکن قد اختصم فی الدعوى . إذن فالأصل هو ان تُرفع دعوى الإخلاء على المستأجر الأصلی لا على من یشغل العین سواءً کان مستأجراً من الباطن أم متنازلاً له عن الإیجار ولکن یجوز اختصامهما معاً فی دعوى الإخلاء باعتبار المستأجر الأصلی مخلاً بالتزامه بعدم التخلی عن المکان المؤجر للغیر ، وباعتبار شاغل العین شاغلاً إیاها دون سند نافذ فی حق المالک ، وإذا اختصم شاغل العین والمستأجر الأصلی کان للأول ان یبدی دفاعاً مستقلاً عن دفاع المستأجر الأصلی وإذا صدر الحکم بالإخلاء کان له ان یطعن فیه بالاستئناف ولو فوت المستأجر الأصلی میعاده.

ولا یجوز للمالک أو المؤجر غیر المالک ان یقوم برفع دعوى الإخلاء مباشرة على المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإیجار (شاغل العین المؤجرة) وذلک لانعدام الصفة فی هذه الحالة وهو ما قضت به محکمة استئناف نینوى بصفتها التمییزیة حیث قررت "…ان المدعى علیه الأول هو المستأجر فی موضوع الدعوى وان المدعى علیه الثانی لیس له أی صفة قانونیة وان مخالفة أحکام الفقرة الثانیة من المادة السابعة عشرة من قانون إیجار العقار منسوبة إلى المدعى علیه الأول …" .

وهناک رأی یذهب إلى ان الحکم الذی یصدر ضد المستأجر الأصلی بالفسخ یکون ساریاً فی حق المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإیجار ویمکن تنفیذه ضده ولو لم یکن قد اختصم أحد من هؤلاء فی الدعوى . حیث یرى أصحاب هذا الرأی أنه یجوز للمؤجر ان یُدخل المستأجر من الباطن أو المتنازل إلیه فی الدعوى إلى جوار المستأجر الأصلی وإن کان ذلک غیر لازم لان الحکم الصادر بالإخلاء یجوز تنفیذه على المستأجر من الباطن أو المتنازل إلیه ولو لم یختصما فی الدعوى ذلک لان المستأجر الأصلی یعد ممثلاً للمستأجر من الباطن فی الدعوى المرفوعة من المؤجر . وفی حال وفاة المستأجر الأصلی یجوز للمالک أو المؤجر غیر المالک رفع دعوى الإخلاء على أحد ورثة المستأجر الأصلی ممن امتد العقد لمصلحتهم .

وبعد ان بینا من هو المدعی ومن هو المدعى علیه فی دعوى الإخلاء . لا بد ان نعرف سلطة المحکمة فی الحکم بالإخلاء ؟

عرفنا من قبل ان طلب المؤجر فسخ عقد الإیجار بسبب مخالفة المستأجر للحظر الاتفاقی بعدم التخلی عن المکان المؤجر یخضع للسلطة التقدیریة لمحکمة الموضوع التی قد تقبل الطلب وتحکم بالفسخ وقد ترفضه استنادا إلى المادة (177/1) من القانون المدنی العراقی ولکن ما الحکم إذا کان المکان المؤجر یخضع لأحکام قانون الإیجار وخالف المستأجر الحظر القانونی بعدم التخلی عن المکان المؤجر للغیر بغیر موافقة تحریریة من المؤجر ؟ هل یظل للمحکمة سلطتها التقدیریة حیال طلب الفسخ والإخلاء لمخالفة هذا الحظر ؟ ام تقتصر سلطة المحکمة على التحقق من وقوع المخالفة والحکم بالفسخ والإخلاء ولیس لها فی ذلک أیة سلطة تقدیریة ؟ اختلف الرأی فی الإجابة عن هذا التساؤل إلى اتجاهین :

-    الاتجاه الأول : یرى أنصاره ان قوانین الإیجار الخاصة قد جعلت من مجرد مخالفة حظر التخلی عن المکان المؤجر للغیر بالتأجیر من الباطن أو التنازل عن الإیجار بغیر اذن کتابی صریح من المؤجر للمستأجر سبباً یسوغ للمؤجر فی الأحوال التی یسری علیها هذا القانون طلب الفسخ ویوجب على المحکمة إجابته إلى طلبه أی ان سلطة المحکمة تقتصر على التحقق من مخالفة الحظر والحکم بالفسخ والإخلاء ولیس لها فی ذلک أی سلطة تقدیریة . ویرجع أصحاب هذا الاتجاه السبب فی ذلک إلى ان هذه القوانین قد کفلت للمستأجر السکن الرخیص مدة غیر محدودة ، فرأى المشرع ان یمنح مقابل ذلک بعض التسهیلات والضمانات للمؤجرین منها ان یکون لهم الحق فی الفسخ وطلب الإخلاء بمجرد التأجیر من الباطن أو التنازل عن الإیجار بدون اذن کتابی من المؤجر .

-    الاتجاه الثانی : اما أصحاب هذا الاتجاه (وهو ما نؤیده) فانهم یرون ان للمحکمة سلطة تقدیریة  فی الحکم بالفسخ فی هذه الحالة على أساس ان قوانین الإیجار الخاصة أجازت للمؤجر طلب الإخلاء ولم یرد بها ما یقید سلطة المحکمة التقدیریة فی الحکم بالفسخ ، ولا یعنی الإبقاء على سلطة المحکمة التقدیریة ان تکون لها سلطة مطلقة بل یعنی ذلک ان تکون رسالة القاضی مکملة لرسالة واضع القانون تقدر ظروف الدعوى وتزن الأمور فیها بما یجعل الحکم اکثر عدالة ، وان واضع القانون حظر التأجیر من الباطن والتنازل وأجاز للمؤجر طلب الإخلاء فی هذه الحالة لحکمة وهی ان المستأجر قد انتفت حاجته للمکان المؤجر فی ظروف أزمة الإسکان فلا محل لان یبقى فیه إلا لضرورة ، وبالتالی حیث یثبت للمحکمة انتفاء حاجة المستأجر للمکان المؤجر فان العدالة تقتضی الحکم بإخلاء المستأجر حتى لو لم یصب المؤجر ضرر من التأجیر من الباطن أو التنازل ومن باب أولى إذا أصاب المؤجر ضرر حتى لو کان المستأجر فی حاجة إلى العین لان حظر التأجیر من الباطن اصبح هو الأصل .

اما حیث یثبت ان المستأجر فی حاجة إلى العین وقد أزال المخالفة ولم یصب المؤجر ضرر من وقوعها فان للمحکمة بعد تقدیر ظروف الدعوى کافة ان ترفض الحکم بالفسخ.

کما إننا نؤید الاتجاه الثانی لانه عند الحد من سلطة المحکمة التقدیریة فان هذا یعتبر اعتداء على أهم مرفق من مرافق الدولة العامة ألا وهو مرفق القضاء إضافة إلى أن المشرع لم یسلب القاضی سلطته التقدیریة فی الفسخ بالنسبة لحالات الإخلاء المنصوص علیها فی المادة (17) من قانون إیجار العقار العراقی رقم 87 لسنة 1979.

المطلب الثانی

الاستضافة

بینا فی الفرع الأول مدى إمکانیة المستأجر فی ان یُسکن معه أسرته من أولاده وزوجه والوالدین وکل من یقضی العرف أو الشرع بإقامتهم معه . ولکن ما مدى إمکانیة استضافة المستأجر لأشخاص غیر مستفیدین من عقد الإیجار ؟

لم یتطرق قانون إیجار العقار العراقی النافذ إلى موضوع إیواء أو استضافة المستأجر لشخص لم یرد ذکره ضمن المذکورین فی عقد الإیجار أو المادة (13/2) . کأن یستضیف المستأجر عمه أو خاله أو أحد أصدقائه أو أقاربه . فهنا الأمر یتطلب استمرار انتفاع المستأجر الأصلی بالعین المؤجرة . والاستضافة  لا تُعتبر تنازلاً عن الإیجار أو إیجاراً من الباطن لان الضیف أو المنتفع ینتفع بالمأجور تفضلاً من قبل المستأجر ، وانتفاع الضیف أو غیره متفرع من انتفاع المستأجر بالمأجور الذی لا یؤوی أو یستضیف شخصا ما إلا لاعتبارات إنسانیة أو اجتماعیة ولیس استغلالاً لحقه الثابت فی عقد الإیجار . وعلیه یجوز للمستأجر ان یستضیف الآخرین بشرط انتفاء شبهة التنازل عن الإیجار أو التأجیر من الباطن، ولدفع هذه الشبهة یتطلب الأمر توافر عدة قرائن تثبت هذه الاستضافة:

1. توافر قرائن تدل على ان الأمر لا یعدو ان یکون مجرد قیام المستأجر الأصلی باستضافة بعض أقاربه وفقاً لمقتضیات العرف السائد کوجود صداقة أو وجود صلة قرابة متینة بین المستأجر والضیف . ویذهب الدکتور عبد الناصر توفیق العطار إلى القول "ویقوم الاعتبار القومی مقام صلة القرابة کما لو استضاف المستأجر بعض المهجرین لفترة مؤقتة" . وهو الأمر الذی یمکن ان یکون قد حصل عندنا بالفعل وهنا یثار التساؤل الآتی : ماذا لو استضاف أحد المستأجرین الیوم إحدى العوائل العراقیة المهجرة من بغداد مثلاً من أقاربه کابن عمه أو خاله أو غیرهم من غیر المشمولین بأحکام المادة (13/2) بل ان دافع الشعور الدینی والأخلاقی والوطنی قد یدفع بعض الأشخاص إلى استضافة عوائل لا تربطهم بهم أیة صلة قرابة فهل یکون للمؤجر فی مثل هذه الأحوال ان یرفض هذه الاستضافة وهل یکون المستأجر قد خرج عن نطاق حقوقه المستمدة من عقد الإیجار أو بعبارة أخرى هل تعتبر الاستضافة تصرفاً لا یجوز للمستأجر ان یقوم به وإذا قام به تعرض للتبعات القانونیة ؟
2. ان یظل المستأجر مقیماً فی المکان المؤجر : وهذا أمر بدیهی لان الاستضافة تقتضی وجود المضیف فی نفس المکان الذی نزل فیه الضیف . فإذا ترک المستأجر المکان المؤجر للضیف وأقام فی مکان أخر انتفت فکرة الضیافة وجاز اعتبار المستأجر متنازلاً للضیف عن الإیجار أو مؤجراً له من الباطن . غیر ان ذلک لا یعنی ضرورة ملازمة المستأجر للضیف بالمسکن المؤجر طوال المدة التی تستغرقها ضیافته ، فللمستأجر ان ینقطع عن الإقامة لفترة أو لفترات متقطعة حسبما تتطلب ظروفه" .
3. ألا یتقاضى المستأجر أجراً من الضیف نظیر إقامته : حتى تتحقق فکرة الضیافة یتعین عدم اقتضاء مقابل من الضیف نظیر إقامته بالمکان المؤجر . إلا ان ذلک لا یمنع  تحمل الضیف نفقات معیشته حتى لا یشعر بأنه عائل على المستأجر . فما یسهم به الضیف فی هذا الفرض لا یکون مقابلا للسکنى وبالتالی تتحقق فکرة الضیافة . ولکن قد یثار تساؤل مهم مفاده : هل قیام الضیف بالإقامة مقابل خدمة یسدیها للمستأجر الأصلی تتساوى مع حالة دفع مقابل نقدی للإقامة ؟ فی الحقیقة لم یتناول معظم الفقهاء هذه المسألة وبالتالی لم نجد الإجابة عن هذا التساؤل ولکن فی اعتقادی ان قیام الضیف بالإقامة مقابل خدمة یسدیها للمستأجر تتساوى مع حالة دفع مقابل نقدی للمستأجر لان العبرة فی الضیافة هی ان تکون بدون أی مقابل سواء کان هذا المقابل مادیاً أم معنویاً یتجسد فی تقدیم خدمة للمستأجر الأصلی .
4. ان تکون الإقامة عارضة أی مؤقتة : یُشترط ان تکون إقامة الغیر بالمکان المؤجر عارضة ویستوی فی ذلک ان تکون مدة الإقامة طویلة أم قصیرة ولا یمکن وضع حد أقصى لمدة إقامة الضیف بالمکان المؤجر لان هذه المدة تختلف باختلاف الظروف والغرض من الإقامة .

ومع هذا فقد حدد البعض فترة الاستضافة بالفترة التی یحددها العرف . ولکن مع هذا العبرة هی ان تکون الإقامة عارضة سواء أکانت طویلة ام قصیرة لان فترة الاستضافة لم تحددها التشریعات وبالتالی لا داعی لتحدید فترة الاستضافة.

إذن یمکن القول بما ان القانون المدنی العراقی وکذلک قانون إیجار العقار یخلو من النص على منع الإیواء أو الاستضافة فبتوافر الشروط المتقدمة یحق للمستأجر استضافة أشخاص فی المأجور على سبیل التسامح .

أما القضاء العراقی فقد کان موقفه من الاستضافة موقفا متذبذبا ففی قرار صادر عن محکمة التمییز منعت بموجبه الاستضافة لانها اعتبرتها تأجیراً من الباطن أو تنازلاً عن الإیجار. اما محکمة استئناف منطقة البصرة فقد قضت بصفتها التمییزیة "بان إشغال أحد أقارب المستأجر ومشارکته له بالسکن فی المأجور ، کان إشغالاً مؤقتاً وعلى سبیل الاستضافة، ومثل هذا الأشغال المؤقت الذی تقضی به الأعراف والتقالید لا ینهض إلى مستوى الإیجار من الباطن أو التنازل عن الإیجار کلاً أو جزءاً" . وکذلک حکمت محکمة استئناف منطقة نینوى بصفتها التمییزیة حیث قررت "انه لدى التدقیق والمداولة وجد ان الطعن التمییزی مقدم ضمن المدة القانونیة لذا قرر قبوله شکلاً ولدى النظر فی الحکم الممیز وجد انه غیر صحیح ومخالف للقانون ذلک لانه الثابت من أوراق الدعوى ان الممیز / المدعى علیه الأول قد اقر بانه اسکن شقیقه / المدعى علیه الثانی مع زوجته فی داره بعد ان تشاجر مع أهل زوجته لمدة خمسة عشر یوما فقط ثم انتقل بعد ذلک إلى دار أخرى وعلیه فهذه الحالة لیست تنازل عن الإیجار بل هی استضافة عارضة تجیزها التقالید الاجتماعیة حیث یُعتبر الممیز/ المدعى علیه الثانی ضیفاً لدى الممیز المدعى علیه الأول وبالتالی لا یوجد سبب من أسباب التخلیة . وحیث ان محکمة الموضوع قد أغفلت ما تقدم مما أخل بصحة الحکم الممیز لذا قرر نقضه وإعادة إضبارة الدعوى إلى محکمتها …" .

أما بالنسبة لموقف المشرع المصری فلم ینظم القانون المدنی المصری ولا قانون إیجار الأماکن رقم 4 لسنة 1996 مسألة الاستضافة ولکن عرفت محکمة النقض المصریة الاستضافة بأنها "هی ان یستنزل المستأجر ضیوفا تربطهم به صلة قرابة أو صداقة متینة لمدة طویلة أو قصیرة وذلک بصفة عارضة واستجابة لظروف طارئة بشرط ان یظل المستأجر محتفظاً بالعین المؤجرة دون ان یتخلى عنها …" .

کذلک المشرع السوری لم ینظم مسألة الاستضافة إلا ان القضاء السوری قد تناولها فی أحکامه ، فقد اعتبرت محکمة النقض السوریة قیام المستأجر بإسکان أحد أقاربه على سبیل الضیافة لا یعتبر تنازلاً عن الإیجار ولا إیجاراً من الباطن لان هؤلاء الأشخاص یکون سکنهم مع المستأجر عادة بشکل مؤقت ولوجود علاقة اجتماعیة وإنسانیة وعائلیة بینهم وبینه . کما قررت محکمة النقض السوریة ان مساهمة الضیف بنفقات المعیشة وتسدید بعض الأجور لا یعتبر تنازلاً عن الإیجار أو إسکاناً للغیر إلا إذا ثبت وجود عقد إیجار ثانوی . ولکن مع هذا فقد ذهبت محکمة النقض السوریة إلى القول بأنه قد ترد فی العقد عبارة (للسکن دون الإسکان) بالنسبة للعقارات السکنیة فهذه العبارة تعنی بأنه لا یحق للمستأجر بان یُسکن ویُدخل معه أحداً إلى المأجور من الغیر باستثناء الأشخاص الذین دخلوا معه إلى المأجور منذ بدء الإجارة مثل الزوجة والأولاد والأصول والفروع والاخوة والأخوات على اعتبار ان المستأجر یکون نائبا عن کل هؤلاء فی عقد الإیجار وان لم یذکر ذلک فی متنه .

وبدوره المشرع الفرنسی أیضاً لم یبین موقفه من الاستضافة إلا أن محکمة النقض الفرنسیة قررت فی حکم قدیم لها "بان المجانیة المطلوبة لإجازة الاستضافة لا تحول دون التکییف بأنها إیجاراً من الباطن إذا کانت دائمیة" وکان هذا الاتجاه للقضاء الفرنسی مبرراً بان الإقامة الدائمیة ولو بغیر أجر قد تؤدی إلى التحایل على المؤجر الذی لم یسمح بالتأجیر من الباطن أو التنازل عن الإیجار .

وعلیه یمکن أن نقول بأنه اذا تحقق الغرض من الضیافة ومع ذلک استمر الضیف مقیماً بالمسکن جاز اعتبار العلاقة حینئذ تنازلاً عن إیجار بعض المنفعة . والأفضل ان ینظم المشرع العراقی مسألة الاستضافة ویحدد شروطها لیبین موقفه منها بحیث یرفع الغموض الذی یکتنف هذه المسألة المهمة .

ومن خلال ما تقدم یتبین أن الاستضافة تقوم على انتفاء العلاقة التعاقدیة سواء بین المستأجر وضیفه أم بین الأخیر وبین المؤجر فلا یُعتبر الضیف من ثم مستأجراً مع المستأجر الذی أبرم العقد باسمه ، بل ان إقامة الضیف مع المستأجر إنما هی على سبیل التسامح من الأخیر ان شاء أبقى علیها وان شاء أنهاها بدون التزام منه فهی متفرعة عن انتفاع المستأجر بالعین ومرتبطة باستمراره فی هذا الانتفاع بنفسه فإذا انقضى سواء بالوفاة أو بترکه المأجور انتهت الضیافة . ولهذا نجد ان الأثر المترتب على انقضاء عقد الإیجار بالنسبة للضیف هو انتهاء الضیافة ووجوب إخلاء العین من هذا الضیف ، ویجوز للمؤجر إقامة دعوى الإخلاء لان الضیف هنا یعد مغتصباً للعین وبقاؤه فیها یعتبر دون سند من القانون .

المطلب الثالث

إشراک الغیر فی المحل التجاری

قد یقوم المستأجر الأصلی للعین بإشراک أخر معه فی النشاط التجاری أو الصناعی الذی یباشره فی العین دون ان یؤجر له العین أو جزءاً منها من الباطن فما هو الحکم فی هذه الحالة ؟

لم یُعالج قانون إیجار العقار العراقی النافذ هذه المسألة لانه لا یسری إلا على الأماکن المبنیة المؤجرة للسکنى وأخضع هذا الأمر للقانون المدنی ، وبدوره القانون المدنی العراقی أیضاً لم یحتو على نص یعالج هذه الحالة .

ولکن نؤید رأی الفقه الذی لا یعتبر إشراک المستأجر شخصاً معه فی المحل التجاری أو المصنع أو المکان الذی یزاول فیه حرفة أو مهنة تأجیراً من الباطن أو تنازلاً عن الإیجار وبالتالی لا یقوم عقد الإیجار إلا لمصلحة المستأجر وحده دون شریکه .

اما المشرع المصری فقد کانت المادة (29/2) من قانون إیجار الأماکن المصری رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 تنص على انه "إذا کانت العین مؤجرة لمزاولة نشاط تجاری أو صناعی أو مهنی أو حرفی فلا ینتهی العقد بوفاة المستأجر أو ترکه العین ویستمر لصالح ورثته وشرکائه فی العین بحسب الاحوال" ومفاد ذلک النص ان المشرع المصری قد منح لشریک المستأجر فی نشاطه التجاری أو الصناعی أو المهنی الحق فی الانتفاع بالعین المؤجرة لشریکه (المستأجر الأصلی) لیس فقط خلال مدة العقد بل حتى لو انتهت تلک المدة وانقضت علاقة المؤجر بالمستأجر الأصلی .

ولکن تم تعدیل هذه المادة بموجب قانون إیجار الأماکن غیر السکنیة رقم 6 لسنة 1997 حیث نصت المادة الأولى منه على انه "یُستبدل بنص الفقرة الثانیة من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فی شان تأجیر وبیع الأماکن وتنظیم العلاقة بین المؤجر والمستأجر النص الاتی : فإذا کانت العین مؤجرة لمزاولة نشاط تجاری أو صناعی أو مهنی أو حرفی فلا ینتهی العقد بموت المستأجر ویستمر لصالح الذین یستعملون العین من ورثته فی ذات النشاط الذی کان یمارسه المستأجر الأصلی طبقا للعقد أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانیة ذکورا وإناثا من قصر وبلغ ویستوی فی ذلک ان یکون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم . واعتبارا من الیوم التالی لتاریخ نشر هذا القانون المعدل لا یستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فی العین إلا لصالح المستفیدین من ورثة المستأجر الأصلی دون غیره ولمرة واحدة" . وبموجب النص الجدید اصبح الشریک المزعوم غیر قادر على ان یحل محل المستأجر الأصلی لعدم شموله بأحکام النص الجدید .

وقد قررت محکمة النقض المصریة فی حکم لها "ان قیام مستأجر العین بإشراک أخر فی النشاط المالی الذی یباشره فیها عن طریق شرکة بینهما لا یعدو ان یکون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعین فیما أجرت من اجله بعد ان ضم إلى رأسماله المستثمر فیها حصة لأخر على سبیل المشارکة فی استغلال هذا المال المشترک دون ان ینطوی هذا بذاته على معنى تخلی المستأجر لتلک العین عن حقه فی الانتفاع بها سواء کلها أو بعضها إلى شریکه فی المشروع المالی بأی طریق من طرق التخلی إیجارا کان من الباطن أو تنازلا عن الإیجار ما لم یثبت بدلیل أخر تخلیه عن حقوقه المتولدة عن ذلک العقد إلى الغیر.

اما وفقاً لقانون الإیجارات السوری رقم 6 لسنة 2001 وقانون الإیجار الفرنسی رقم 8 لسنة 1989 فلا یوجد نص خاص فیهما یعالج هذه المسألة ، إلا أن محکمة النقض السوریة قد قررت فی حکم لها ان "إدخال شریک فی المتجر مع بقاء المتجر وحدة کاملة لیس فیه مخالفة تستدعی الإخلاء" .

 الخاتمة

بعد أن انتهینا من دراسة موضوع "اشراک الغیر فی الانتفاع بالماجور" توصلنا من خلال البحث الى عدد من النتائج والمقترحات وهی کالأتی :

أولاً. النتائج :

1. یجوز للمستأجر ان یُسکن معه فی المأجور زوجته وأولاده ووالدیه وکل من ذکروا فی المادة (13/2) من قانون ایجار العقار العراقی وکل من ذکر اسمه بالعقد من غیر حاجة إلى أخذ موافقة المؤجر التحریریة ، ولا یوجد ما یقابل هذه المادة فی القوانین محل المقارنة .
2. لم یُعالج المشرع العراقی مسألة الاستضافة على الرغم من أهمیتها وخاصة فی وقتنا الحاضر.
3. لم یُعالج المشرع العراقی مسألة قیام المستأجر الأصلی للعین بإشراک أخر معه فی المحل التجاری.

ثانیاً. المقترحات :

نضع بین یدی مشرعنا المقترحات الآتیة :

1. ان ینظم المشرع مسألة الاستضافة ویحدد شروطها لیبین موقفه منها بحیث یرفع الغموض الذی یکتنف هذه المسألة ، ولذلک نقترح أن تکون شروطها :

‌أ.         وجود قرائن تدل على هذه الاستضافة .

‌ب.       أن یظل المستأجر مقیماً فی المأجور .

‌ج.       ان لا یتقاضى المستأجر أجراً من الضیف .

‌د.        أن تکون إقامة الضیف مؤقتة .

 وبتوافر هذه الشروط یستطیع المستأجر استضافة أی شخص وفی الوقت نفسه لا یجوز للمؤجر أن یرفع دعوى الإخلاء على المستأجر إذا وجدت هذه الشروط .

1.أن ینظم المشرع مسألة إشراک الغیر فی المحل التجاری ، حیث لم ینظم المشرع العراقی هذه المسألة على الرغم من أهمیتها لا فی القانون المدنی العراقی ولا فی قانون إیجار العقار العراقی ، وعلیه نقترح على المشرع العراقی ان یضع النص التالی فی القانون المدنی العراقی : "إن قیام مستأجر العین بإشراک أخر معه فی محله التجاری لا ینطوی على معنى تخلی المستأجر لتلک العین عن حقه فی الانتفاع بها سواء کلها أو بعضها ، ولکن الأمر لا یعدو أن یکون إشراکاً للغیر فی الانتفاع بالمأجور ما لم یثبت بدلیل أخر تخلیه عن حقوقه المتولدة عن عقد الإیجار إلى الغیر" . 

The Authors declare That there is no conflict of interest

References (Arabic Translated to English)

First: legal books
1. Ahmed Sharaf al-Din, Lease Contract in the Civil Code and the Renting of Built-Up Buildings Law, Egyptian General Book Organization, Cairo, 2006
2. Khaled Ezzat Al-Maliki, Explanation of the Syrian Rent Law, Al-Nouri Foundation, Damascus, 2004
3. Said Saad Abdel Salam, The Contractual Balance in the Rent of Places Law, 1, Dar Al-Nahda Al-Arabiya, Cairo, 2004.
4. Abdul Aziz Al-Mursi Hamoud, Tenant abandoned the premises leased to others, House of Arab Renaissance, Cairo, 1997.
5. Abdullah Mabrouk Al-Najjar, Legal Extension of Housing Rent, 1, Dar al-Nahda al-Arabiya, Cairo, 1996
6. Abdel-Nasser Tawfiq Al-Attar, Explanation of Lease Provisions in Civil Regulation and the Rent of Places Regulations, No. 3, Modern Arabic Printing Press, Cairo, 1990
7. Esmat Abdul Majid Bakr, Explanation of the Law of Renting Property No. 87 of 1979, Al-Zaman Press, Baghdad, 2002
8. Kadhim Al-Sheikh Jassim, Lease Provisions of Property, i 1, Ahl al-Bayt Printing Press, Karbala, 1967
9. Kadhim Al-Sheikh Jassim, Rules of Renting Property, i 1, Al-Jahez Printing Press, Baghdad, 1987.
10. Mohamed Ali Veno, Clarification of the provisions of the new Rent Law No. 6 of 2001, I, Cooperative Printing Press, Damascus, 2004.
11. Mahmoud Thabit Mahmoud, Waiver of Rent and Sublease, I 2, Noor Al-Salam Press, Cairo, 2002.
12. Mahmoud Morshata and Mr. Fares Sultan, Civil Law, named contracts, Directorate of Books and University Publications, Damascus, 1997.
13. Hadi Aziz Ali, The Legal Principles in the Judiciary of the Courts of Appeal of Baghdad in its Discriminatory Role, Al-Zaman Press, Baghdad, 2001.
14. Huda Said Al-Nimeer, The New in Rent Laws, I, Alexandria Press, Egypt, 2006.

Second: undergraduate and research papers
1. Ahmed Hamad Al-Obeidi, Assurance of exposure and entitlement to the lease, comparative study, Master Thesis, to the Faculty of Law, University of Mosul, 2000.
2. Salah al-Din Nahi, Basic Principles in Regulation of Renting Property No. 184 of 1987, Journal of Judiciary, First and Second Issue, January and June 1979.
3. Yousry Waleed Al-Ali, Responsibilities of the Tenant, Comparative Study, Master Thesis, to the Faculty of Law, Mosul University, 1997.
Third. Judicial decisions published and unpublished:
1. The decision of the Court of Appeal of Nationalization in its discriminatory capacity No. 255 / Civil / 2002 on 28/10/2002, a decision published in the Journal of Justice, No. 4 (October-December), 2002
2. The decision of the Ninewa Court of Appeal in its discriminatory capacity No. 396 / PP / 1995 of 28 October 1995 "unpublished"
3. The decision of the Court of Appeal of Nineveh in its discriminatory capacity No. 414 / TB / 2004 on 1/9/2004 "unpublished".
4. The decision of the Ninewa Court of Appeal in its discriminatory capacity No. 90 / BP / 2002 of 21 April 2002 "unpublished".
5. The decision of the Court of Appeal of Nineveh in its discriminatory capacity No. 488 / TB / 2004 of 6/10/2004 "unpublished"
6. The decision of the Ninewa Court of Appeal in its discriminatory capacity No. 993 / PP / 1993 of 20 February 1994 "Unpublished"
7. The decision of the Ninewa Court of Appeal in its discriminatory capacity No. 367 / TB / 2004 on 17 August 2004, "Unpublished"
8. The decision of the Court of Appeal of Nineveh in its discriminatory capacity No. 505 / BP / 2005 on 6/10/2005 "unpublished".
9. The decision of the Court of Appeal of Nineveh in its discriminatory capacity No. 290 / BP / 2000 on 8/4/2000 "unpublished".
10. The decision of the Court of Appeal of Nineveh in its discriminatory capacity No. 488 / BP / 2002 on 8/12/2002 "unpublished".

Fourthly. Laws:
1. Iraqi Civil Code No. 40 of 1951.
2 - Law of Renting Iraqi Property No. 87 of 1979 Amended by Law No. 56 of 2000.
3. The Egyptian Civil Code No. 131 of 1948.
4- The Rent of Egyptian Places Law No. 49 of 1977, as amended by Law No. 136 of 1981.
5- The Law of Amending the Egyptian Rent of Places Law No. 4 of 1996.
6- The Law of Amending the Rent of Egyptian Places Law No. 6 of 1997.
7. The Syrian Civil Code No. 84 of 1949.
8. Syrian Rent Law No. 6 of 2001.
9. French Civil Code, 1804, 2005.
10. French Rent Law No. 8 of 1989.

• عدد الزيارات للمقالة: 278
• مرات تحميل الملف الأصلي للمقالة: 1,497